П.Даваажаргал. Монголын менежментийн зөвлөхүүдийн институтын захирал
Худалдаа, үйлчилгээний объектыг яаж одоо оновчтой төлөвлөх вэ, худалдан авагчдын зөв урсгалыг яаж тооцох вэ гэх мэтийг нарийн тооцоолж чадвал тухайн үл хөдлөх урт хугацаандаа үнэ цэнээ хадгалж чаддаг. Энэ талаар Монголын менежментийн зөвлөхүүдийн институтийн зөвлөх П.Даваажаргал зөвлөж байна.
Худалдаа үйлчилгээний салбарын объектыг төлөвлөхөд юунаас эхлэх нь зөв байдаг вэ?
Том, жижиг төслүүдийг хараад байхад хамгийн эхлээд судалгаа хийхдээ алдаа гаргадаг. Танилынхаа зөвлөснөөр эсвэл өөрийн төсөөллөөр төсөл эхлүүлдэг. Юутай ч эндээ орон сууцтай, тэндээ зочид буудалтай, за нэг оффис, үйлчилгээ нь эндээ байрлана гэх маягаар.
Төслийн судалгаа маш чухал. Жишээ нь, ирээдүйн timeline service анализ хийж, тав, арван жилийн дараа эргэн тойронд нь юу байх вэ, өөр байшин баригдах уу, ойролцоох оршин суугчид юу хүсэж байна вэ гэх мэт асуудлыг шинжлэх хэрэгтэй. Энэ судалгааг хийсний дараа таны төлөвлөсөн чиглэлтэй давхцаж байгаа эсэх нь тодорхой болдог. Судалгаа сайтай төсөл үйлчлүүлэгчдийн сонирхол татдаг, удаан амьдардаг, хүний урсгал сайтай байдаг.
Ямар нийтлэг алдаанууд байдаг вэ?
Төлөвлөлт дээр алдаа гардаг. Хотын төвийн үнэтэй болон хотын захын хямд, базаар маягийн үйлчилгээтэй төсөл хоорондоо гудамжны зай, тавилга, талбайн хэмжээн хувьд өөр өөр стандарттай. Гэтэл хотын захын объект дээр талбайг хэтэрхий том төлөвлөх, арлын талбай нь тохирохгүй байх, эсвэл хүн явахад мухар луу тулах зэрэг алдаа байдаг. Худалдан авагч дэлгүүр хэсэхдээ аз жаргалтай байх ёстой. Гэтэл хүүхдийн гутал хайж явсан хүн гэнэт мухарт тулж, тэрнээсээ болж стрессдээд шууд гарах хаалгыг зүглэнэ. Тэгэхээр төлөвлөлтийг хүн төөрөхөөргүй, бүх давхрууд ижилхэн байхаар хийх шаардлагатай. Жишээ нь, спираль буюу тойрсон төлөвлөлттэй байвал хүмүүс төөрдөггүй, ядрах нь бага.
Түүнчлэн агаарын хэм, чийгшлийн хэмжээг ч тооцох хэрэгтэй. Ойролцоогоор +18 хэм байвал тохиромжтой. Харин +20 буюу гэрийн дулаантай орчинд гадуур хувцастай хүмүүст тухгүй санагдана. Мөн дэлгүүрийн орчинд тоглуулж буй хөгжмийн ая, түүний чанга сул нь ч бас өөрийн стандарттай. Хэрэв дэлгүүрт халуун бүгчим, юу, хаана байгаа нь ойлгомжгүй, чихэнд чийртэй чанга хөгжимтэй байвал тэндээс бушуухан гарахыг бодно.
Үл хөдлөхийн үнэ цэн алдагддаг гол шалтгаан нь нэгдсэн менежмент, нэгдсэн концепцтой явж чадаагүйтэй холбоотой байдаг.
Мөн дэлгүүрийн урд хэсэгт яваа хүнд хойд хэсгийн хаягууд харагдаж байхаар төлөвлөвөл дэлгүүрт яваа хүн орох газраа урьдчилж хараад спиралиар тойроод явчихдаг. Харин арлын хэсгийг хэтэрхий өндөр төлөвлөөд огцом огцом хаагаад явчихвал худалдан авагчдад дэлгүүрийн нөгөө хэсэгт юу байгаа нь сонин биш болж, ойролцоох урсдаг шат, лифт хайж олоод өөр давхар луу гараад явчихдаг. Тэгэхээр нэг түрээслэгч нөгөөгөө хаахгүй байхаар, саруул чөлөөтэй, үйлчлүүлэгч булан хүртэл нь явахаар төлөвлөх хэрэгтэй.
Дэлгүүрийн шат довжоог аль болох богинохон, хаалга үүд нь саруулхан байлгах хэрэгтэй. Гоо сайхны дэлгүүрт орсон хүн оронгуутаа гоо сайхны дэлгүүр гэдгийг бүх талаар мэдрэх ёстой. Өндөр шат хүнд ядаргаатай санагддаг. Нэгдүгээр давхрын таазны хэмжээ бусад давхраасаа арай өндөр байх хэрэгтэй.
Хаалгаар оронгуут хэдхэн алхаад өөдөөс шууд урсдаг байж болохгүй. Тэгвэл орж ирсэн хүмүүс бүх тасгаар хүртээмжтэй үйлчлүүлж чадахгүй. Урсдаг шат ойр байх тусам хүмүүс хурдан дээшээ гараад явчихна.Тэгэхээр шат хойд талаасаа урсдаг байвал зүгээр.
Молл ба дэлгүүрийн ялгаа
Социализмын үеэс ирсэн Их дэлгүүр гэдэг ойлголт нь нэг касстай олон тасаг бүхий задгай төлөвлөлтийг хэлдэг. Харин Молл гэдэг бол store-in-store буюу дэлгүүр доторх таны дэлгүүр юм. Тэр дэлгүүр нь өөрийн гэсэн хаягтай, өнгө төрхтэй, тусдаа касстай. Барааны өрөлт, чанар, үйлчлүүлэгчийн сэтгэл ханамж гээд бүх зүйлээ эзэн өөрөө хариуцна.
Молл, дэлгүүр хоёр хосолсон концепци ч байдаг. Жишээ нь, том дэлгүүр дотор тус тусдаа павильон байхад, өөр буланд нэг төрлийн бараатай газруудыг нэгтгэсэн департаменттай байдаг. Сүүлийн үед нээгдэж байгаа дэлгүүрүүд, ялангуяа франчайз брэндүүд голдуу Моллын концепцитой.
Барилгын төсөл хөгжүүлэгчид орон сууцны барилга барихдаа голдуу нэгдүгээрт давхарт худалдаа, үйлчилгээ байрлахаар төлөвлөдөг. Ийм концепцитой тохиолдолд төлөвлөлтийг хэрхэн оновчтой хийж, ирээдүйд бий болох хүмүүсийн урсгалыг зөв тооцох вэ?
Тун хэрэгтэй асуулт. Компаниуд орон сууц худалддаг шигээ үйлчилгээний талбайг ч гэсэн мөнгө бариад ирсэн хүмүүст нь шууд зарчихдаг. Тухайн авсан хүний эрхлэх гэж буй худалдаа, үйлчилгээ нь тэр төслийн концепцид тохирох уу үгүй юу, үл хөдлөхийн үнэ цэнийг тодорхойлох салшгүй хэсэг байж чадах уу гэдгийг тэр болгон бодолцдоггүй.
Хотын зах орчмоор объектоо гоё төлөвлөж чадвал том зах зээл бий гэж хэлэх байна.
Тэгэхээр ямар төрлийн, аль түвшний худалдаа, үйлчилгээ байх ёстой талаар урьдчилан хэлж байх хэрэгтэй. Жишээ нь, Шангри-Ла-д гутал зарах ёстой газрыг хотын захын базаар маягийн худалдааны төвд гутал зарах газартай хөрш болгочихоор ганц хоёр жилийн дараа тэр хүмүүс хоёулаа чанаргүй түрээслэгч болж хувирдаг. Нэг нь гутлаа нэг саяар, нөгөө нь 200 мянгаар зараад байхаар үйлчлүүлэгч төөрөлдөнө.
Боломжит түрээслэгчдэд тухайн хотхоны онцлог, оршин суугчдын амьжиргааны түвшин, хамтран ажиллаж болох брэндүүдийн талаар сайн мэдээлэл өгч байх шаардлагатай.
Үл хөдлөхийн үнэ цэн алдагддаг гол шалтгаан нь нэгдсэн менежмент, нэгдсэн концепцтой явж чадаагүйтэй холбоотой байдаг. Зарим газрыг анзаараад байхад дуртай цагтаа онгойгоод, дуртай цагтаа хаагаад явчихдаг.
Зөв хөршлөл гэж юу вэ?
Ямар түрээслэгчид хоорондоо хөрш байж болох вэ гэдэг нарийн учиртай. Худалдааны хувьд голдуу гоо сайхан, гоёл чимэглэл, бэлэн хувцас, гутал гэх мэтээр нэг нэгнээ дагаад явж байдаг. Гэтэл төслийн борлуулалт хийж байгаа баг энэ онцлогийг мэдэхгүй өөр хүмүүстэй хөршлүүлээд явчих тохиолдол олон. Тэгэхээр яг хэрэгцээтэй хүнд нь талбайгаа зардаг, түрээсэлдэг байх хэрэгтэй.
Үүний тулд төсөл хэрэгжүүлэгч нь борлуулагчидтай маш нягт, мэдээлэл сайтай ажиллах хэрэгтэй. Борлуулагчид худалдааны салбарын мэргэшсэн хүмүүсээс зөвлөгөө авч байвал үр дүнтэй. Хэрэгтэй хүнд нь хэрэгтэй талбайг нь олж өгвөл аль аль нь сэтгэл хангалуун үлдэнэ. Талбай авсан хүмүүсийн бараа, үйлчилгээнд хүмүүсийн урсгал тасрахгүй байхаар төлөвлөж чадвал төслийн имиж нэр хүнд ч өснө.
Гэр хорооллын хүний урсгал ихтэй зангилаа газарт төсөл хэрэгжүүлэхэд юу анхаарах вэ?
Мэдээж жижиглэнгийн худалдаачдад зориулсан базаар маягийн төлөвлөлттэй байх хэрэгтэй. Бас оршин суугчид, өрхийн тоог тооцно. Хамгийн чухал нь жижиг лангуунууд түрээслүүлэхээс өмнө тэнд юу байхгүй байна гэдгийг тооцох хэрэгтэй. Жишээ нь гоё хүүхдийн тоглоомын талбай, ногоон байгууламж хийж болно. Сайхан номын булангуудтай байж болно. Заавал хотын төв рүү түгжээн дундуур явж тав тухтай орчинд очих албагүй шүү дээ. Зах л гэхээрээ жижигхэн тасалсан, хүн бөөгнөрсөн газар байж болохгүй.
Хэрэв та салбар нээх гэж байгаа бол гурван жил болоод урсгал нь зүгширчихсэн газарт салбараа нээгээрэй гэж зөвлөдөг.
Хүүхэд залуучууд чөлөөт цагаа өнгөрөөх зүйлсийг харамгүй хийх шаардлагатай гэж бодож байна. Ингэвэл аль аль талын борлуулалт дээр асуудал гарахгүй гэдгийг би баттай хэлж чадна. Хотын зах орчмоор объектоо гоё төлөвлөж чадвал том зах зээл бий гэж хэлэх байна.
ЖДҮ, гарааны бизнесүүдэд зориулсан, боломжийн үнэтэй, гэхдээ стандартын шаардлага хангасан объектын концепци ямар байх хэрэгтэй вэ?
Хөнгөлөлттэй зээл аваад, том брэндүүдтэй хөл нийлүүлж алхах хүсэлтэй гарааны компаниуд том талбай авах гээд орж ирдэг тохиолдлууд байдаг. Энэ тохиолдолд тухайн барилгын төсөл нь концепци төлөвлөлт муутай, нэгдсэн менежментгүй бол тийм алхам битгий хийгээрэй гэж би зөвлөдөг.
Шинэ төсөл гэдэг хүнээр бол хүүхэд. Зах зээлээ, хэрэглэгчийн урсгалаа олохын тулд 2-3 жил шаардлагатай. Хэрэв та салбар нээх гэж байгаа бол гурван жил болоод урсгал нь зүгширчихсэн газарт салбараа нээгээрэй гэж зөвлөдөг. Дэлгүүрээ нээхдээ 40-өөс дээш м.кв-аас ихгүй талбайд нээвэл тохиромжтой. Жил орчмын дараа тэр газраа тэлэх хэрэгтэй юу гэдэг нь тодорхой болно.
