“UA Properties LLC”-н борлуулалт хариуцсан захирал Ю.Минагаас амьдран суух зориулалтаар орон сууц худалдан авах сонирхолтой иргэдэд зориулж, үнэ ханш, зах зээлийн боломжийн талаар дараах тодруулгыг авлаа.
-Улаанбаатар хот амьдран суух зориулалттай баригдаж буй орон сууц хэр их баригдаж байна вэ. Зах зээлд ашиглалтанд орсон, борлуулагдаагүй хичнээн орон сууц байгаа талаар мэдээлэл өгөхгүй юу?
-2023 оны I улирлын байдлаар Улаанбаатар хотод нийт 348 төслийн 67,958 айлын орон сууц хэрэгжиж байгаагаас ашиглалтанд орсон буюу өрхүүдээ оруулахад бэлэн 36 төслийн 5,101 айлын орон сууц бэлэн байна.
-Орон сууцны үнэ ханш жилийн өмнөхтэй харьцуулахад ямар байна вэ?
-Орон сууцын ханш ковидын дараах үе буюу 2020, 2021 онуудын өсөлтүүдийг бодоход харьцангуй тогтворжиж ирсэн. Тухайн онуудад барилгын материалын үнийн хөөрөгдөл зэргээс шалтгаалж 30-40 хувийн өсөлттэй байсан. Харин 2023 оны хувьд үнийн хөөсрөл хагарч үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ харьцангуй тогтворжиж байна.
-Тэгвэл одоогоос жилийн дараа орон сууцны үнэ өсөх эсвэл буурах хандлагыг та хэрхэн харж байна вэ?
-Одоогийн нөхцөл байдлаас харахад өмнөх жилүүдийн түвшнээс орон сууцны үнэ буурах буюу тогтворжиж ирэх хандлага ажиглагдаж байна. Орон сууцны зах зээлийн хувьд давхар төрөөс дэмжлэг үзүүлэх эсэх нь их чухал байдаг л даа. Энэ онд ипотекийн зээлийн олголт харьцангуй буурсан. Тухайлбал 2021 онд ипотекийн зээлдэгчдийн тоо 18,178 байсан бол 2022 онд 13,034 зээлдэгч болж буурсан ба энэ нь 2023 онд буурах магадлалыг харуулж байгаа юм.
Гэхдээ орон сууцны нийлүүлэлтийг дан ганц ипотекоор шийдэх боломж хомс байгаа учраас төслүүд өөрсдийн борлуулалтын нөхцлүүдийг хэрэгжүүлж урт хугацаатай хүүгүй төлөх, урьдчилгааг бага үнийн дүн дээр тогтох зэрэг борлуулалтын арга хэмжээнүүдийг авч эхлээд байна.
-Зах зээл дээр борлуулалтаа хүлээж буй хуучин болон шинэ орон сууцны харьцаа ямар түвшинд байна вэ. Аль нь илүү их борлуулагдаж байна вэ?
-2023 оны I улирлын байдлаар ашиглалтад орсон орон сууцны хоёрдогч зах зээлийн метр квадратын дундаж үнэ 2,991,831-3,267,349 төгрөг болж өмнөх улирлаас 1.3 хувь, өмнөх оны мөн үеэс 9.2 хувиар өссөн байна. Тайлант улиралд Чингэлтэй дүүргийн дундаж үнэ 9.9 хувиар өссөн нь хамгийн өндөр өсөлттэй байгаа юм.
Харин 2023 оны I улиралд захиалга авч буй орон сууцны 1 м.кв-ын дундаж үнэ 3,680,272 төгрөгт хүрсэн нь өмнөх улирлаас 1.7 хувь, өмнөх оны мөн улирлаас 8.5 хувь өссөн байна. Тайлант улиралд валютын ханшийн зөрүүгээс үүдэлтэйгээр өндөр зэрэглэлийн орон сууцны дундаж үнэ өсөлттэй байна.
-Жилийн аль улиралд орон сууцны борлуулалт хамгийн их байдаг вэ. Энэ нь юутай холбоотой вэ?
-Жилийн жилд үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн их хөдөлгөөнтэй үе бол намар буюу 8,9,10 дугаар сарууд байдаг. Яагаад гэхээр эдгээр саруудад сургууль цэцэрлэгийн элсэлт,орон нутгаас Улаанбаатар хотыг чиглэсэн оюутан сурагчдын шилжилтүүд, тэднийг дагасан гэр бүлийн гишүүдийн байршил солих шаардлага хэрэгцээ гардаг ид үе нь юм л даа.
-Орон сууц худалдан авахад, сонголт хийхэд нөлөөлж байгаа голлох хүчин зүйлүүд юу юу байна. Зогсоол, хүүхдийн тоглоомын талбай зэргээс гадна өөр нэмэгдсэн шинэ хүчин зүйлсийн талаар дурдахгүй юу. Жишээ нь нар харах боломж гэдэг ч юм уу?
-Худалдан авагчдын хүсэл сонирхол бүгд өөр өөр байдаг. Жишээ нь зарим харилцагч “Бүтэн өдөр нар үздэг, цонх халхлах юу ч үгүй байр авмаар байнаа” гэж байхад зарим харилцагч “Нарны туяаг арьсанд муугаар нөлөөлдөг, хөгшрөлтийг хурдасгадаг учраас нар бага үздэг байр авмаар байнаа” гэх мэтчилэн. Гэхдээ сүүлийн жилүүдэд орон сууц худалдан авагч нарын нийтлэг хүсэл сонирхлуудыг ерөнхийд нь авч үзвэл, Ойр орчимдоо хангалттай сургууль цэцэрлэгтэй эсэх, гадаад тохижилтдоо хир их анхаарал хандуулж байгаа байдал. Нийт төсөл хэргэжих газрын хэдэн хувийг тоглоомын талбай гадна зогсоолдоо зарцуулж байгаа байдал, Газар хөдлөлтийн хэдэн балл-д хир тэсвэртэй байх, барилга ашиглалтанд орсны дараа менежментийг хэн хэрхэн хариуцах зэрэг мэдээллийг нэн тэргүүнд авдаг болсон. Нэг үгээр хэлэхэд хэрэглэгчид маш “хэрсүү” болоод байна. Энэ хэмжээгээр орон сууцны төслүүд хэрсүү хэрэглэгчийн шаардагад нийцүүлж төслийн консепц, чанарт өмнөх үеийг бодвол илүү анхаарал тавьж Улаанбаатар хотын бүтээн байгуулалт илүү чанаржиж байгаа нь нэг талаас харахад сайшаалтай харагдаж байгааг хэлэхэд таатай байна.
