Өдгөө БНХАУ-ын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэлхийд хоёрдугаарт жагсаж байна. Тус салбарын сүүлийн 20-30 жилийн хөгжилд томоохон нөлөө үзүүлсэн эрхэм бол Ман Сяосу юм. Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн “Загалмайлсан эцэг” гэж нэрлэдэг түүнтэй Business.mn ярилцлаа. Тэрбээр 1990 оны үед Хятад улсын хөрөнгийн зах зээлийн реформыг санаачилж хэрэгжүүлэхэд гол үүргийг гүйцэтгэсэн юм. Энэхүү реформын үр дүнд иргэд нь байр орон сууц өмчлөх эрхтэй болжээ. Дэлхийн хоёр дахь том эдийн засагтай Хятад улсын ДНБ-ний өсөлтийн 10 хувийг өдгөө үл хөдлөхийн салбар дангаараа бүрдүүлж байна.
Таныг Хятад улсын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн загалмайлсан эцэг гэдэг. Хятад улсын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл нь хэрхэн хөгжиж өнөөгийн түвшинд хүрэв?
Энэ тухай ярихдаа би баяртай байна. Хятадын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл 50 жилийн өмнөөс эхэлсэн түүхтэй. Харин жинхэнэ өсөлт, хөгжил нь 21 жилийн өмнөөс орон сууцны бодлогоор дэмжигдэн эхэлж байсан юм. Сая сая хятад иргэд барилгын хувийн компани болон засгийн газрын бодлого хэрэгжүүлэгчдээс орон сууц худалдаж авч эхэлсэн. Энэ олон жилийн дараа орон сууцны үнэлгээ 50 дахин өссөнөөр Хятадаас маш олон саятнууд төрсөн юм. Хятад, Америкт барилгын салбар нь үйлдвэрлэлийн дараа орох хоёр дахь том салбар. Гэвч үйлдвэрлэлийг салгаад харвал барилгын салбартай салшгүй холбоотой байдаг. Сүүлийн 25 жил Хятад улс үл хөдлөхийн салбар нь эдийн засгийг дэмждэгийг маш сайн харж авсан. Үл хөдлөхийн салбарын өсөлт нь зэс, цемент, эрчим хүч, хөнгөн үйлдвэрлэл, санхүү болон тээврийн салбарыг дэмждэг. 21 жилийн өмнө эдийн засгаараа дэлхийд 7-р байранд жагсаж байсан Хятад улсын үл хөдлөх хөрөнгийн салбар тасралтгүй хөгжсөнөөр жил болгон нэг байраар урагшилж байсан юм. Үр дүнд нь 2010 онд манай улс дэлхийн хоёр дахь том эдийн засаг болж томорсон . Хятад улсын эдийн засгийн энэ моментум нь иргэдийнхээ эрэлтээс үүссэн бөгөөд энэ нь бас үл хөдлөхийн салбарыг өнөөгийн түвшинд хүргэхэд гол үүрэг гүйцэтгэсэн. Монголын уул уурхайн бүтээгдэхүүнүүдийн эрэлт Хятадын барилгын компаниуд дунд маш өндөр юм. Үүний нэг шалтгаан нь иргэдийн орон сууцны эрэлтийн өсөлт өндөртэй холбоотой. Хоёр дахь шалтгаан нь Хятад улсын дэд бүтцийн томоохон төслүүд юм. Энэ бүхнийг том зургаар нь харвал ойрын хэдэн жилдээ Хятадын үл хөдлөхийн салбар их хэмжээгээр өсөхөөр байгаа юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын онцлог, давуу, сул тал нь юу вэ?
Хамгийн том давуу тал бол энэ салбар маш хурдтай хөгжиж томордог. Хамгийн том бэрхшээл нь иргэдийг байр авахыг нь хязгаарлах Засгийн газрын бодлого юм. Энэ нь салбарын тоглогчдод нөлөөлж байдаг. Орон сууцны үнийг хянах Засгийн газрын анхны зорилго уг нь зөв юм. Ингэснээр иргэд хямд үнэтэй орон сууц авах боломжтой болох юм. 20 жилийн өмнө би хоёр төрлийн системийг санал болгож байв. Нэг нь зах зээлийн эрэлт нь нийлүүлэлтээрээ хангагдаж байдаг, нөгөө нь Засгийн газар оролцож дунд болон бага орлоготой иргэдэд орон сууц авах боломжийг нь хангах юм. Үүний дараа Ерөнхийлөгч Ши Жинпинь мөн үл хөдлөхийн энэ боломжтой орон сууцыг олгох хөтөлбөрийн ач холбогдлыг хэд хэдэн удаа онцолж байсан юм.
Орон сууц үнэтэй учир үл хөдлөх хөрөнгийн салбар үргэлж санхүүгийн салбартай зэрэгцэж явдаг шүү дээ. Мөн ипотекийн зээлээс шалтгаалж санхүүгийн тодорхой эрсдлүүд үргэлж үүсдэг. Хятад улс үл хөдлөх хөрөнгийн салбарынхаа санхүүгийн эрсдлийг хэрхэн шийдэв?
Санхүүгийн салбар дахь хамгийн том эрсдэл бол иргэдийн ипотекийн зээл биш компаниудын зээл юм. Энэ нь банкны хөрөнгийг нэмэгдүүлснээрээ зээлийн эрсдэлийг ихэсгэхгүй харин бууруулж байдаг.
Үл хөдлөхийн салбарт цемент, зэс зэрэг бусад салбаруудын бүтээгдэхүүнүүд ихээр хэрэг болдог. Хятадын хувьд эдгээр бүтээгдэхүүнүүдийг дотоодоосоо авдаг уу эсвэл гаднаас экспортолж авдаг уу?
Барилгын салбарын нийлүүлэлтийн хэлхээ маш урт юм. Хятадын үл хөдлөхийн салбар 100 давсан тооны салбаруудтай холбоотой байдаг. Тиймээс үл хөдлөхийн салбар бусад салбаруудыг дэмжиж, хөгжүүлж байдаг. Хятадын үйлдвэрлэл дэлхий нийтийн хагасыг хангахаар хэмжээний хүчин чадалтай, цементийн үйлдвэр дэлхийн 65 хувийг хангах боломжтой. Харин шилний үйлдвэрлэл 40 хувийг хангах боломжтой. Төмөр болон бусад барилгын бүтээгдэхүүнүүдийн үйлдвэрлэл ч мөн дэлхий нийтийг хангахаар өндөр хувийг эзэлдэг. Энэ бүх үйлдвэрлэлийн эрэлт барилгын салбараас үүсэлтэй юм. Барилга, машины салбартай холбоотой байдаг нь дэд бүтцийн салбар юм. Нэмж хэлэхэд, АНУ, Хятадын худалдааны дайн өрнөж буй энэ цаг мөчид бидэнд байгаа хамгийн том зэвсэг бол дотоодын хэрэглэгчдийн маань эрэлт юм.
Монгол, Хятад улсын хоорондох үл хөдлөх, дэд бүтцийн бизнесийн харилцаа, боломжийг та хэрхэн харж байна?
Хятадын Засгийн газар, компаниуд Улаанбаатар хотод иргэдийн амьдрах боломжтой орон сууцанд хөрөнгө оруулахад бэлэн байна. Бид мөн шинэ хотын бүтээн байгуулалтыг ихэд сонирхож байна. Монгол улсын анхаарах хэрэгтэй маш чухал зүйл бол дэд бүтэц юм. Ингэснээр иргэдийн ирээдүйн амьдрал сайн сайхан байх боломжтой. Одоо үед Монгол улс хурдны замын төсөлд ихээхэн ач холбогдол өгч байна.
