“Эм Ай Си Жи” ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал Б.Билэгтсайхан
Цар тахлын нөлөөгөөр үл хөдлөхийн салбар дахь мөнгөний эргэлт өмнөх үеийнхээс саарсан ч энэ онд улс орны эдийн засгийн байдал сайжирч, аж ахуйн нэгжүүдийн үйл ажиллагаа тогтворжих хүлээлт буй зэргээс үүдэн эл салбарт эерэг хүлээлт хэвээр үргэлжилнэ. Мөн хэрэглэгчдийн хандлагын өөрчлөлтөөс улбаалж үл хөдлөхийн зах зээлд түрээсийн эрэлт хөдөлгөөн ихсэх хандлагатай байна. Орон сууцны хэрэгцээтэй байгаа хүмүүсийн 42 хувь нь түрээсийн орон сууцанд хамрагдахаар байна гэх тооцоог Барилга, хот байгуулалтын яамнаас гаргаад байна. Учир нь орон сууцны эрэлт өндөр байгаа ч жилд 10 мянган айлын орон сууц ипотекийн зээлээр борлуулагдаж байгаа юм. Өнгөрсөн оны эцсийн байдлаар эдгээр зээлдэгчийн 2.5 сая төгрөг хүртэлх өрхийн орлоготой иргэд дийлэнх хувийг бүрдүүлж байна. Тиймээс Барилга, хот байгуулалтын яам, Нийслэлийн Засаг даргын Тамгын газраас төрийн өмчийн газар дээр 18 700 гаруй айлын түрээсийн орон сууцны санг бий болгох санхүүжилтыг олон улсын байгууллагуудаас бүрдүүлээд буйгаа мэдэгдсэн. Цаашид төрийн өмчийн газар дээр 36 600 гаруй айлын түрээсийн орон сууцны санг бүрдүүлэх боломжтой юм.
Орон сууцны эрэлт ба нийлүүлэлтийн хандлага
Жайкагийн Монгол дахь төлөөлөгчийн газрын хийсэн судалгаагаар, Улаанбаатар хотын орон сууцны эрэлт ба нийлүүлэлтийн зөрүү 2027-2030 онд тэнцвэржинэ гэж таамаглаж байна. Энэ хүртэл орон сууцны эрэлт ба нийлүүлэлтийн зөрүү жил бүр боломжит 20.9-68.9 мянга байна гэж үзжээ. Нийслэл хотод хангалттай орон сууцны эрэлт байгаа ч сүүлийн жилүүдэд иргэдийн худалдан авах чадвар, эдийн засгийн нөхцөл байдал болон төрөөс иргэдийг орон сууцжуулах хөтөлбөр, банк санхүүгийн байгууллагын шалгууртай холбоотойгоор нийлүүлэлт нь боломжит эрэлтээс их байхаар байна.
Улаанбаатар хотод ойрын таван жилийн хугацаанд дахин 210 мянга гаруй өрх орон сууц худалдан авах хэрэгцээ байгаа боловч эдгээрийн ердөө 16 хувь нь буюу 35 мянга гаруй нь л худалдан авах чадамжтай гэдэг тооцоо бий. Гэтэл голдуу дундаж болон дунджаас дээш зэрэглэлийн 80 м.кв-аас дээш хэмжээтэй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд эрэлтээс давсан 10 мянга гаруй орон сууцны нийлүүлэлт үүсээд байгаа бол эсрэгээрээ хамгийн их эрэлтийг үүсгэдэг 20-60 м.кв талбайтай, м.кв-ын үнэ 1.0 -1.5 сая төгрөгийн хоорондох, үл хөдлөх хөрөнгийн нийлүүлэлт хангалтгүй байна. Цаашлаад энгийн иргэдийн амьдрахад хамгийн боломжийн үнэтэй буюу сарын 250-500 мянган төгрөгийн үнэтэй түрээсийн орон сууцны зах зээл маш их эрэлттэй хэдий ч нийлүүлэлт бага байсаар байна.
Улаанбаатар хотод ойрын таван жилийн хугацаанд дахин 210 мянга гаруй өрх орон сууц худалдан авах хэрэгцээ байгаа боловч эдгээрийн ердөө 16 хувь нь буюу 35 мянга гаруй нь л худалдан авах чадамжтай.
Улаанбаатар хотын хэмжээнд 2015-2019 онд нийт 461 төслийн 83,200 айлын орон сууц ашиглалтад оржээ. 2020 оноос хойш ашиглалтад орох 107 төслийн 24,291 айлын орон сууц мэдээллийн санд бүртгэлтэй байгаа бөгөөд өнгөрсөн онд 166 мянган айлын орон сууц ашиглалтад ороод буй. Зах зээл дээр нийлүүлэгдэж буй нийт орон сууцны 83 орчим хувь нь ипотекийн зээлийн шаардлагад нийцүүлсэн дундаж, стандарт зэрэглэлийн орон сууц эзэлж байна. Харин барилгуудын дундаж талбайг зэрэглэлээр нь авч үзвэл 202 м.кв-тансаг, 170 м.кв-өндөр, 99 м.кв-бизнес, 78 м.кв-дундаж, 53 м.кв-стандарт ангилалд орж байна.
Улаанбаатар хот дахь сууцны дундаж үнэ өнгөрсөн оны сүүлээр 2.5 сая төгрөгт хүрсэн бөгөөд энэ нь өмнөх оны мөн үеэс 7.01 хувиар өссөн дүн юм. Ипотекийн зээлийн хүүг 6 хувь болгож бууруулсан тул зах зээл дээрх орон сууцны үнэлгээ буурах дүр зураг ажиглагдахгүй байна. Учир нь цаашдаа дундаж өрхийн худалдан авах чадварт нийцсэн орон сууцны загвар, түрээсийн орон сууцны хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх, эдийн засгийн нөхцөл байдал сайжирч улмаар дундаж иргэдийн худалдан авах чадвар нэмэгдснээр орон сууцны боломжит эрэлт 2030 он хүртэл жигд үргэлжилнэ.
Орон сууцны нийлүүлэлт харьцангуй их байгаа ч банкны шаардлагын дагуу 450 мянган төгрөгөөс дээш орлоготой өрхөд орон сууцны зээл олгох санхүүгийн тогтолцоо бүрдсэн. Гэр хороололд амьдарч буй иргэдийн дийлэнх хувь нь бага орлоготой өрхүүд байгаа тул орон сууцны зээлд хамрагдах боломжгүй байна.
Ипотекийн зээлийн зах зээлийн орчин
Төрөөс 2013 оны зургадугаар сараас орон сууцны ипотекийн 8 хувийн зээлийн арга хэмжээг авч хэрэгжүүлсэн нь сүүлийн жилүүдэд барилгын салбарт хийгдэх хөрөнгө оруулалт болон борлуулалт нэмэгдэхэд нөлөөлсөн юм. Тухайлбал, ипотекийн зээлийн арга хэмжээ хэрэгжүүлж эхэлсэн 2013 оны сүүлийн хагасаас 2017 он хүртэлх хугацаанд ашиглалтад оруулсан орон сууцны тоо эрс нэмэгдэж, харин 2016 оны сүүлээр зээлийн санхүүжилтийг төрөөс түр хугацаагаар зогсоосон нь барилгын салбарын хөрөнгө оруулалтад нөлөөлж, улмаар барилга угсралт, их засварын ажлын хэмжээ болон ашиглалтад оруулсан орон сууцны тоо буурахад нөлөөлсөн.
2020 оны 12 дугаар сарын байдлаар 100,496 зээлдэгч нийт 4,919.2 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээлтэй байна. Нийт зээлийн үлдэгдлийн 94.1 хувь нь хэвийн, 2.7 хувь нь хугацаа хэтэрсэн, 2.9 хувь нь чанаргүй зээл байна.
ЗГОСИЗХ хэрэгжиж эхэлсэнтэй холбогдуулан 2013 оноос хойш банкны болон бусад эх үүсвэрийн ипотекийн зээл олголт буурч байсан. Нийт ипотекийн зээлдэгчдийн насны бүтцийг харвал, 25-35 насны иргэд хамгийн их буюу 40.9 мянга байна. Улаанбаатар хот дахь ЗГОСИЗХ-ийн зээлд хамрагдсан иргэдийн 24.7 хувь нь гэр хорооллоос амьдрах орчноо сайжруулан орон сууц худалдан авсан байна.Улаанбаатар хотын иргэд ипотекийн зээлд хамрагдах байдал хөдөө орон нутгаас илүү байна. Харин насны бүтцийн хувьд төслийн зорилтот бүлгийн насны бүтэцтэй ижил буюу 30 -аас 55 насны иргэд зээлд хамрагдах байдал хамгийн их байна.
Харин цар тахлын нөлөө идэвхижсэн 2020 оны байдлаар зээлд хамрагдсан иргэдийн тоо 10 дугаар сарыг хүртэл тасралтгүй өссөөр 3000 гаруй болсон. Зээлийн хүү 6% болж буурснаас хойш буюу эхний нэг сарын хугацаанд зээлд хамрагдсан нийт иргэдийн тоо 767 байгаа ба нийт 54.09 тэрбум төгрөгийн зээлийг тус иргэдэд олгосон байна. Энэ нь цар тахлын нөлөөний үед орон сууцны борлуулалт хэвийн үргэлжилж байгааг харуулж байна.
Эцэст нь дүгнэхэд дунд хугацаандаа орон сууцны эрэлт хангалттай хэмжээнд байна. Орон сууц худалдан авагчид нь орчин нөхцлөө сайжруулах зорилготой худалдан авагчид нэмэгдэж байна. Иймд шинэ барилгын төсөл хэрэгжүүлэгчид хэрэглэгчийн зан төлвийн судалгааг хийж, төслийн ялгагдах онцлог, концефцыг оновчтой гаргах хэрэгцээтэй байна. Мөн амины орон сууцны зах (Хаус, таун хаус) зээл тэлэх хандлагатай байгааг анхаарч үзэх хэрэгтэй.
