Ипотекийн зээл олголт, хүүгийн түвшний бууралт нь эдийн засагт орон сууцны үнийн хөөрөгдөл бий болгох шууд хамааралтай байгааг харуулж байна.
***
Ипотекийн зээлийн хүүгийн тухай
Зээлийн хүүг нэрлэсэн хүү (interest rate) болон бодит хүү буюу өртөг (annual percentage rate) гэж ангилдаг. Аливаа зээлийн нэрлэсэн хүүд эх үүсвэрийн өртөг, эрсдэлийн зардлаас гадна орон сууцны зээлийн хүүд бондын зах зээл, зохицуулагч байгууллагаас үзүүлэх аливаа нөлөө, тухайн улсын эдийн засгийн нөхцөл байдал болон хувь хүмүүсийн хүчин зүйлс нөлөөлдөг гэж үздэг. Зээлийн бодит өртгийг олон улсад зээлийн нэрлэсэн хүүгээс гадна тухайн зээлд төлж буй аливаа шимтгэл, хураамж зэргийг шингээсэн тоон үзүүлэлт гэж тодорхойлсон байдаг (USA, 2022).
Харин Монголбанкны “Банкны хүү бодох аргачлал, хүү, шимтгэл, хураамжийн мэдээллийн байдлын журам”-д зээлийн бодит өртөг гэж зээлдэгчээр төлүүлж буй зээлийн зарласан хүү, шимтгэл, хураамж, бусад нэмэлт зардлыг багтаасан дүнг жилийн хувиар илэрхийлсэн үзүүлэлтийг хэлнэ гэж тодорхойлсон байна. Зээлдэгч орон сууцны зээл авахдаа зээлийн хүүгээс гадна нэмэлтээр аливаа шимтгэл, зардлыг төлдөг. Энэ нь банкны үйлчилгээндээ тогтоож буй өртгийн бүрэлдэхүүн хэсэг ба манай улсад төдийгүй олон улсад ч тогтсон нийтлэг ойлголт юм. ОУ-д зээлийн бодит өртөг нь зээлийн нэрлэсэн хүүгээс ялгаатай байж болно гэсэн үзэл баримтлалд тулгуурлан холбогдох хууль, журамд тусгасан байдаг. Зээлээр орон сууц худалдаж авах нь бэлэн мөнгөөр орон сууц худалдаж авахаас зардал ихтэй (банк зээлийг судалж олгох, хяналт тавихад зардал гардаг тул) гэж үздэг бөгөөд тэрхүү нэмэлт зардлыг нь шимтгэл хэлбэрээр санхүүгийн байгууллагууд хүлээж авдаг. Шимтгэл, хураамж байснаар орон сууцны зээлийн хүү бага байх боломжтой гэдгийг гаднын судлаачид харуулсан байдаг (Daniel J. McDonald., 2008).
Банкнуудын ипотекийн зээлийн бодит өртөгт хүү, үйлчилгээний шимтгэл, брокерын шимтгэл, даатгалын хураамж, хөнгөлөлтийн оноо зэрэг хэд хэдэн шимтгэлүүд багтдаг бөгөөд зээлийн бодит өртөг нь бүх санхүүгийн байгууллагуудын хувьд ижил байх боломжгүй. Учир нь банк бүрийн зээл олгох процесс харилцан адилгүй ялгаатай байдаг.
Ипотекийн зээлийн шимтгэлийн тухай
2022 оны 12 сард Forbes сэтгүүлээс зээлийн шимтгэлийн талаар хийсэн судалгаанд origination fee буюу зээлийн үйл ажиллагааны шимтгэлийг “Зээлдэгч тал таны баримт бичгийг бүрдүүлж, боловсруулж, зээл судлах, хугацаа сунгахтай холбоотой аливаа үйлчилгээг үзүүлж буйтай холбоотой олон үйлчилгээг багтаасан шимтгэл юм” гэж тодорхойлсон байна. Мөн зээлийн үйлчилгээ үзүүлж буй байгууллага үйлчилгээний шимтгэл авахгүй байж болох бөгөөд энэ тохиолдолд бусад шимтгэл, хураамжаар эсвэл хүүгийн түвшнээр дамжуулан авдаг болохыг онцолжээ (Campisi, 2022).
Зээл олголтын шимтгэл нь PwC 2022 оны тайланд дурдсанаар (PwC, 2022). Үүнд:
- Зээлдэгч хугацааны өмнө зээлийг хаах, зээлийн хүүг урьдчилж төлөх эсвэл зээлийн нэрлэсэн хүүг бууруулах зорилгоор авч байгаа шимтгэл
- Зээлдүүлэгчийн үйл ажиллагааны нөхөн төлбөр
- Зээл олгохтой шууд холбоотой зээлдэгчээс авах бусад хураамж (жишээлбэл, нарийн шинжилгээ хийж зээл олгох эсвэл богино хугацаанд зээл олгохыг зөвшөөрсний нөхөн төлбөр болгон зээлдүүлэгчид төлсөн шимтгэл)
- Зээл олгох, дахин санхүүжүүлэх, гэрээнд бүтцийн өөрчлөлт хийх зэрэг үйл явцтай холбогдуулан зээлдэгчээс авдаг шимтгэл. Энэ нэр томьёо нь зээл, лизингийн гүйлгээний дагуу зээлдэгчийг оноожуулах, удирдлага, зохион байгуулалтаар хангах, хөрөнгийн байршуулалт хийх, өргөдөл хүлээн авах, шийдвэрлэх, андеррайтинг болон бусад хураамжийг багтаасан бөгөөд үүгээр ч хязгаарладаггүй болохыг дурджээ.
Зээлийн шимтгэлийн талаар ижил төстэй улсуудын харьцуулалт
Монголын банкнуудын холбооноос 2022 онд нэг хүнд ногдох ДНБ нь Монгол улстай ойролцоо улсуудын ердийн зээлийн үйл ажиллагааны шимтгэлийг харьцуулсан судалгааг хийжээ. Уг судалгаанд сонгон судалсан орнуудын банкны хууль, эрх зүйн орчин тухайн нийгэм, эдийн засгийн нөхцөл байдлаас хамааран зээлийн шимтгэл харилцан адилгүй байгааг харуулжээ. Сонгон судалсан орнуудын банкнуудын хувьд зээлдэгчийн зээлийн онооноос хамааран шимтгэлийн хэмжээ нь ялгаатай байгааг харуулжээ. Түүнчлэн зээлийн гэрээний нөхцөлд өөрчлөлт орох тохиолдол бүрд зээлийн дүнгийн тодорхой хувиар шимтгэл төлдөг болохыг судалжээ.
Азийн банкнуудын зээлийн хүү, зээлийн шимтгэлийн харьцуулалт
Эх сурвалж: Монголын банкуудын холбоо, 2022
Английн судлаачид 2021 онд хийсэн “Ипотекийн зээлийн үнэ тогтолт болон мөнгөний бодлогын хамаарлын судалгаа”-ндаа Английн засгийн газраас хэрэгжүүлсэн орон сууцны зээлийн хөтөлбөрийн нөлөөг харуулжээ (Matteo Benetton, 2021).
Бага хүү, өндөр шимтгэл ба Өндөр хүү, бага шимтгэл
(Matteo Benetton, 2021)
Судалгаанаас шимтгэл бага үед хүү өндөр, шимтгэл өндөр үед хүү бага хувьтай байгааг харж болно. Эндээс санхүүгийн байгууллагууд зээлийн үйл ажиллагаатай холбоотой зардлыг нөхөхийн тулд хүү болон шимтгэлийн аль нэгд нь зардлаа шингээдэг болохыг харуулж байна. Судлаачид судалгааны үр дүнгээ батлахдаа хүүгийн түвшин болон үйл ажиллагааны шимтгэлийн хамаарлыг тооцсон байна. Мөн ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны шимтгэл болон хүүгийн түвшний хоорондын хамаарлыг үйл ажиллагааны шимтгэлгүй үеийн хүүгийн түвшин, шимтгэлтэй үеийнхээс өндөр бөгөөд хэрэв үйл ажиллагааны шимтгэлийг 0 болговол зээлийн нэрлэсэн хүүгийн түвшин өсөх магадлалтай болохыг харуулжээ. Эндээс зээлийн үйл ажиллагааны шимтгэл болон нэрлэсэн хүүгийн түвшин хоорондоо урвуу хамааралтай болохыг харуулжээ.
Зээлийн шимтгэлийн нягтлан бодох бүртгэлийн асуудал
Монголбанкны ерөнхийлөгч, сангийн сайдын хамтарсан А-294/340 тоот тушаалаар 2017.11.24-нд баталсан “Нягтлан бодох бүртгэлийн багц материалыг шинэчлэн батлах тухай” НББ-ийн багц материалд шимтгэлтэй холбогдох бүртгэл, тайлбарыг баталсан байдаг. НББ-ийн багц материалын зээл бүлгийн “Хэмжилт ба үнэлгээ” хэсэг нь СТОУС-7, СТОУС-9, НББОУС-1, НББОУС-32, НББОУС-39-тэй шууд холбогддог байна. Зээлийг анх удаа хүлээн зөвшөөрөхдөө бодит үнэ цэнээр нь үнэлж, зээлийн бодит үнэ цэнд зээл олгохтой шууд холбоотой орлого, зардал шингээнэ. Шууд холбогдох орлого, зардалд шимтгэл, хураамж, урамшуулал гэх мэт уг зээлийг олгохтой шууд холбоотой гарсан ажил гүйлгээний орлого, зардал багтаахаар тусгасан байдаг. НББОУС-18-ын дагуу санхүүгийн үйлчилгээний шимтгэлийн орлогын бүртгэл нь түүний зориулалт, холбогдох санхүүгийн хэрэгслийн бүртгэлийн суурь зэргээс шалтгаалан тодорхойлогдоно. Санхүүгийн үйлчилгээний шимтгэл нь уг ажил үйлчилгээний онцлог шинж, мөн чанарыг агуулахгүй байх тохиолдол гарч болно. Иймээс санхүүгийн хэрэгслийн үр ашигт хүүгийн аргаар тооцсон шимтгэл, үйлчилгээний шимтгэл, тодорхой үйлчилгээ үзүүлсний төлөө авсан хураамж зэргийг ялгаатай авч үзнэ гэж тус журамд заасан бөгөөд үйл ажиллагааны шимтгэлтэй холбогдох тайлбар болон бүртгэлийг авч үзье. Санхүүгийн хэрэгслийн шимтгэлд санхүүгийн хөрөнгийг анх гаргах, эсвэл худалдан авахтай холбоотойгоор төлөгдсөн шимтгэл (origination fees) багтдаг. Origination fee буюу үйл ажиллагааны шимтгэлд зээлдэгчийн санхүүгийн байдлыг үнэлэх, баталгаа, барьцаа хөрөнгө, үнэт цаасны хэлцлийг үнэлж, бүртгэх, санхүүгийн хэрэгслийн нөхцөлийг харилцан тохиролцох, холбогдох баримтыг бүрдүүлж, боловсруулах, арилжааг хаах зэрэг үйл ажиллагаанд хамаарах хураамж багтана гэж тусгажээ. Үйлчилгээний шимтгэлийг тайлант үеийн орлогод бүртгэх ба үүнд зээлийн үйлчилгээний шимтгэл орох ба зээлтэй холбоотой үйлчилгээ үзүүлэх үед төлөгдсөн шимтгэлийг үйлчилгээг үзүүлсэн даруйд орлогод бүртгэхээр тусгасан байна. Банкны нягтлан бодох бүртгэлийн багц материалын орлого бүлгийн “Хүлээн зөвшөөрөлт” хэсэг нь НББОУС-1, НББОУС-18, НББОУС-21-тэй нийцтэй байна. Орлого нь банкны үйл ажиллагааны явцад үүсдэг бөгөөд төлбөр, шимтгэл, хураамж, хүү болон ногдол ашиг зэргийг хамруулна. Банкны үндсэн орлого нь хүүгийн орлого ба хураамж, шимтгэлийн орлого юм. Хүүгийн орлого нь тодорхой гэрээний үндсэн дээр зээлдэгчдэд олгосон зээл, бусад банк санхүүгийн байгууллагад байршуулсан мөнгөн хөрөнгийг ашиглуулсны төлөө авч буй төлбөр хэмээн тодорхойлсон ба шимтгэл, хураамжийн орлогыг бүртгэхдээ холбогдох шимтгэл, хураамжийн орлого дансанд бүртгэхээр тусгажээ. СТОУС, НББОУС, Монголбанкны НББ-ын багц материалын журамд заасны дагуу арилжааны банкууд шимтгэлийн орлогыг бүртгэхдээ хураамж, шимтгэлийн орлого гэсэн дансанд бүртгэх бөгөөд харилцагч бүрийн нэр дээр тусад нь шимтгэлийн орлогод бүртгэж, зарцуулалтыг мөн тус бүрчлэн зарлагаар бүртгэх зохицуулалт, бүртгэлийн стандарт, журам одоогоор байхгүй байна.
Ипотекийн зээлийн арилжааны банкны үйл ажиллагаанд үзүүлэх нөлөөлөл
Кенийн судлаачид 2009–2013 оны санхүүгийн өгөгдөл дээр үндэслэсэн Кени улсын олон нийтэд нээлттэй 11 арилжааны банк дээр хийсэн судалгаанд ипотекийн зээлийн санхүүжилт арилжааны банкнуудын санхүүгийн үзүүлэлтэд хүчтэй сөрөг нөлөө үзүүлж байгаа үр дүнг харуулжээ (Ojiambo, 2014). Мөн Dondi болон Ouma нарын судалгаанд корреляцийн шинжилгээг ашиглан арилжааны банкны санхүүгийн гүйцэтгэлийн хувьсагчид (ROE, ROA болон NIM) болон үндсэн бие даасан хувьсагч (Ипотекийн зээлийн хэмжээ) хооронд 95%-ийн интервалын түвшинд мэдэгдэхүйц сөрөг хамаарал байгааг дүгнэн харуулжээ (Dondi & Ouma, 2017). Арилжааны банкнуудын иргэдэд олгож буй ипотекийн зээл нийт дүнгээрээ өсөхөд тухайн банкны хөрөнгө оруулагчдын өгөөж (Return on equity) болон нийт хөрөнгөө ашиглан олж буй өгөөжүүд (Return on asset) тус тус буурахад нөлөөлж байгааг харуулжээ. Олон улсын онолын судалгаануудад үндэслэн Монгол улсын арилжааны банкнуудын ашигт ажиллагаа болон ипотекийн зээл, шимтгэл хоорондын хамаарлыг Монголбанкнаас гаргадаг “Банкнуудын нэгдсэн тайлан тэнцэл”-ийн 2017 оны 5 сараас 2022 оны 11 сарын хоёрдогч тоон өгөгдөлд үндэслэн тодорхойлов. Шинжилгээнд “Хамгийн бага квадратын арга”-аар регрессийн шинжилгээ хийж үнэлэв. Үүнд: Тайлбарлагдагч хувьсагчдаар (ROE – Эздийн өмчийн өгөөж, ROA – Нийт хөрөнгийн өгөөж), Тайлбарлагч хувьсагчдаар (BANK – Ипотекийн нийт зээлд эзлэх банкны эх үүсвэрээр олгосон зээлийн хувь, M_VOL – Ипотекийн нийт зээлийн өсөлтийн хувь), Хяналтын хувьсагчдаар (USD – Төгрөгийн ам доллартой харьцах ханш, L_GROWTH – Банкны салбарын нийт зээлийн өсөлт, S_GROWTH – Банкны салбарын нийт хадгаламжийн өсөлт, S_RATE –Хадгаламжийн жигнэсэн дундаж хүү, L_RATE – Зээлийн жигнэсэн дундаж хүү) тус тус шинжилгээ хийв. Шинжилгээний үр дүнгээс харвал, ипотекийн нийт зээл олголт 1%-аар өсөх нь 1-ээс 2 сарын хугацааны туршид банкны салбарын эздийн өмчийн өгөөжийг харгалзан 0.037%, 0.025%-аар бууруулах нөлөө үзүүлдэг. Мөн арилжааны банкны эх үүсвэрээр олгож буй ипотекийн зээлийн хувь хэмжээ нэмэгдэх тусам банкны салбарын эздийн өмчийн өгөөж тухайн зээл олгосон сардаа 0.145%-аар, 3 сарын дараах эздийн өмчийн өгөөжийг 0.172%-аар бууруулах улирлын нөлөөтэй байна. Ипотекийн нийт зээл олголт 1%-аар өсөх нь 1-ээс 2 сарын хугацааны туршид банкны салбарын нийт хөрөнгийн өгөөжийг харгалзан 0.0035%, 0.0025%-аар бууруулах нөлөө үзүүлдэг. Мөн арилжааны банкны эх үүсвэрээр олгож буй ипотекийн зээлийн хувь хэмжээ нэмэгдэх тусам банкны салбарын нийт хөрөнгийн өгөөжийг тухайн зээл олгосон сардаа 0.012%-аар, 3 сарын дараа 0.014%-аар бууруулах улирлын нөлөөтэй байна. Ипотекийн зээл олголтын шимтгэлийн нийт дүн өсөх нь банкны ашигт ажиллагаанд сөрөг нөлөө үзүүлдэг. Монголын арилжааны банкнуудаар дамжуулан олгосон ипотекийн зээлийн нийт дүнгээс 1%-аар тооцож гаргасан зээл олголтын шимтгэлийн дүнг арилжааны банкнуудын ашигт ажиллагаатай уялдуулан хамаарлыг тооцоход эдгээр нь сөрөг хамааралтай байна. Ипотекийн зээлийн шимтгэл нь тухайн зээл олгосон хугацаандаа болон 3 сарын хоцрогдолтойгоор арилжааны банкнуудын эздийн өмчийн өгөөж болон нийт хөрөнгийн өгөөжийг бууруулах нөлөө үзүүлж байна. Шинжилгээний үр дүнгээс харахад ипотекийн зээлийн хөтөлбөр нь Монголын арилжааны банкнуудад үр ашиггүй байхыг үгүйсгэхгүй бөгөөд энэ хөтөлбөр хэнд үр ашигтай байна вэ? гэсэн асуулт гарч ирж байна.
Орон сууцны үнэ болон ипотекийн зээлийн хамаарал (Олон улсад)
2001 онд Испани улсад ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны нийт дүн эрчимтэй өссөн бөгөөд үүнтэй холбоотойгоор ипотекийн зээлийн тогтолцоонд оруулсан өөрчлөлтүүд нь орон сууцны үнэ нэмэгдэхэд шууд нөлөө үзүүлсэн гэж шинжээчид дүгнэсэн байна (Valverde & Fernández, 2009). Ирландын ипотекийн зээл болон орон сууцны үнийн хоорондын харилцан хамаарлыг судалсан ажлуудад мөн эдгээр нь шууд хамааралтай байгааг тодорхойлжээ (Fitzpatrick & McQuinn, 2007). АНУ-ын орон сууцны үнийн индекс болон ипотекийн зээлийн хүүгийн түвшний хоорондын хамаарлыг S&P Dow Jones Indices тайланд хугацаа өнгөрөх тусам эдийн засгийг дэмжих зорилго бүхий ипотекийн зээлийн хүүгийн түвшин болон орон сууцны үнэ нь хоорондоо сөрөг хамааралтай байгааг харуулжээ. Ипотекийн зээлийн хүү буурч, орон сууцны үнэ өсөх хөдөлгөөн судалгааны нийт хугацааны 53%-д тохиолдсон бөгөөд ипотекийн зээлийн хүүгийн өсөлт, бууралтаас хамааран нийт хугацааны 85%-д орон сууцны үнэ өссөн статистик үзүүлэлттэй байна. Эндээс ипотекийн зээлийн хөтөлбөр нь орон сууцны үнэ өсөхөд нөлөөлөх нэг чухал хүчин зүйл болж байгааг харуулж байна (S&P Dow Jones Indices LLC, 2022).
Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагаанд оролцогч талууд
Монгол улсад хэрэгжиж буй ипотекийн зээл олголт, зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гаргалтын үйл ажиллагаа нь зээлдэгч, зээл олгож буй арилжааны банкнуудаас гадна Санхүүгийн зохицуулах хорооны зөвшөөрөлтэйгөөр Монголын Ипотекийн Корпорацын байгуулсан Тусгай зориулалтын компани, Монголбанк, Үнэт цаасны төвлөрсөн хадгаламжийн төв зэрэг байгууллагууд оролцож байгаа томоохон зохицуулалт бүхий үйл ажиллагаа юм. Орон сууцны ипотекийн зээлийн ерөнхий зохион байгуулалтын процессыг Австрали, Англи, Монгол улсын жишээн дээр судлан үзэхэд төрийн оролцоо бүхий зохицуулалтын байгууллага шууд байдлаар оролцдоггүй нь манай улсын тогтолцооноос ялгаатай бөгөөд ипотекийн зээл үүсгэгч болон үнэт цаас гаргаж буй тусгай зориулалтын компаниар дамжуулан зээлүүдийг багцлах, цааш хөрөнгө оруулагчдад худалдах зэрэг үе шатууд нь улс орнуудад ижил, төстэй зохион байгуулалттай байна. Ипотекийн зээл олголт, цаашлаад үнэт цаас гаргах процесст Австралийн Төв банк голлох үүрэгтэй оролцдоггүй. Бусад улсуудтай харьцуулахад Их Британи улсын ипотекийн зээлийн тогтолцоонд санхүүгийн зуучлагч байгууллагуудыг чухал оролцоотойгоор авч үздэг бөгөөд үүнд, хадгаламжийн байгууллагуудаас гадна тэтгэврийн сан, амьдралын даатгал, итгэлцлийн компаниуд, түүнчлэн бизнесийн байгууллагууд ч оролцох боломжийг хангасан байдаг. Дэлхийн улс, орнуудад ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхэд тогтолцооны болон хөгжлийн ялгаатай байдлууд нь ихээхэн нөлөөтэй байна. Үүнээс гадна, зээл олгогч байгууллагууд (банкнууд) -ын хувьд зээл хүсэгчээс зээлийн өргөдөл хүлээн авахаас эхлээд, зээл эргэн төлөгдөж дуусах хүртэл хийгдэх алхмууд ялгаатай бөгөөд ажиллагаа ихтэй байна.
Арилжааны банк болон ипотекийн зээлийг дамжуулан олгож буй санхүүгийн байгууллагуудын хувьд ижил төстэй ч, улс орнуудын эрх зүйн актуудад тусгагдсан баримтуудаас алхмын хувьд ялгаатай байна. Зээлийн процессын цаана хийгдэж буй алхам, үйл ажиллагааны зардлыг санхүүжүүлэх зорилгоор ипотекийн зээлийн шимтгэлийг авч болно гэж журамласан нийтлэг жишиг байна. Мөн ипотекийн зээл олголтын процесс нь хамгийн сайн зээлдэгчийн үйлдэлд суурилсан бөгөөд зээлдэгчид үүсэх аливаа асуудал, түүнийг шийдвэрлэх болон гэнэтийн нөхцөл байдалтай холбоотой зохицуулалтын үйл ажиллагааг харгалзан үзээгүй гэдгийг анхаарах хэрэгтэй. Өөрөөр хэлбэл, дэлхий нийтэд асуудал дагуулсан Ковид-19 цар тахлын үзүүлсэн нөлөөтэй холбоотой Монголбанкнаас ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг хойшлуулах бодлогын шийдвэр гаргасан. Үүнтэй холбоотойгоор банкнууд зээлдэгч нараас хойшлуулах хүсэлтийг хүлээн авч, зээлдэгч тус бүртэй холбоо тогтоон, эргэн төлөлтийн хуваарийг шинэчлэх, гэрээний нөхцөлд өөрчлөлт оруулах гэх мэт нэмэлт үйлдэл, алхам хийгдэх шаардлагатай болсон. Мөн зээлдэгч бүр зээлийн гэрээний нөхцөлийн дагуу эргэн төлөлтийг цаг хугацаандаа хийх боломж 100% байдаггүй. Тэгвэл ипотекийн зээлийн хувьд нийт зээлийн багцын 10 орчим хувь нь зээлийн эргэн төлөлтөд асуудалтай байдаг (2022 оны 9 сарын байдлаар чанаргүй зээл 11%) гэвэл 10 зээлдэгч тутмын нэгтэй дахин ажиллах шаардлагатай болж, банкны зүгээс илүү их хүчин чармайлт, цаг хугацаа, хүний болон хөрөнгийн нөөц нэмэлтээр шаардагддаг байна. Цаашлаад зээл эргэн төлөгдөхгүй, зээлийн чанар муудах тусам банкны зүгээс хийх ажил ихсэж, зардал нэмэгдэж байдаг. Арилжааны банк тус бүрийн хувьд зээлийн бодлого, бодлогыг хэрэгжүүлэхтэй холбоотой дүрэм, журам харилцан адилгүй байдаг хэдий ч бүх банк зээлийн чанарт анхаарал хандуулдаг. Тиймээс олгосон зээл бүр нь найдвартай, сайн, цаг хугацаандаа эргэн төлөгддөг байх нь чухал бөгөөд ямар процессын дагуу, хэдэн алхамтай үйл ажиллагаа байх нь тухайн банкны бодлогын асуудал юм.
Дүгнэлт
Зээлийн бодит хүүгийн хувь буюу өртгийг олон улсад зээлийн нэрлэсэн хүүгээс гадна тухайн зээлд төлж буй аливаа шимтгэл, хураамж зэргийг шингээсэн тоон үзүүлэлт гэж тодорхойлдог. Манай улсын хувьд зээлийн бодит өртгийг зээлдэгчээр төлүүлж буй зээлийн зарласан хүү, шимтгэл, хураамж, бусад нэмэлт зардлыг багтаасан дүнг жилийн хувиар илэрхийлсэн үзүүлэлт хэмээн тодорхойлсон байдаг. Зээлдэгч орон сууцны зээл авахдаа зээлийн хүүгээс гадна нэмэлтээр аливаа шимтгэл, хураамжийг төлдөг. Энэ нь банкны үйлчилгээндээ тогтоож буй өртгийн бүрэлдэхүүн хэсэг ба манай улсад төдийгүй олон улсад ч тогтсон нийтлэг ойлголт юм.
Гадаадын судалгаануудаас харахад ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны шимтгэлийг зээлдэгчийн бүрдүүлсэн баримт бичгийг боловсруулж, зээл судлахтай холбоотой аливаа үйлчилгээг багтаасан шимтгэл гэж үздэг. Манай улсын хувьд “Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-д ипотекийн зээлийн үйл ажиллагаанд оролцогч талуудын хариуцлагыг нэмэгдүүлэх үүднээс зээл үүсгэх харилцаа, зээлийн өргөдөл, баримт бичгийн судалгаа хийх, шийдвэр гаргах, барьцаа хөрөнгийн үнэлгээ хийх, тайлан гаргах, зээлийн түүхийн судалгаа, шуудан холбоо, нэмэлт судалгаа, хяналт шалгалт, хугацаа сунгасны шимтгэл гэх мэт зардлыг шингээсэн шимтгэлийг зээлдэгчээр төлүүлэхээр тусгасан байна. Шимтгэл, хураамжийг тусад нь авснаар ипотекийн зээлийн нэрлэсэн хүүг бага байлгах боломжтой гэдгийг судалгаанууд харуулж байна.
Нэг хүнд ногдох ДНБ нь Монгол улстай ойролцоо улсуудын ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны шимтгэлийг харьцуулахад зээлийн процессоосоо хамааран ялгаатай алхмуудтай байна. Алхам бүрийн цаана үйл ажиллагааны зардал гарна, үйл ажиллагааны зардлаа шимтгэлийн орлогоороо санхүүжүүлэх шаардлагатай болно. Санхүүгийн байгууллагууд үйл ажиллагааныхаа зардлыг нөхөхийн тулд хүү болон шимтгэлийн аль нэгд нь зардлаа шингээдэг. Мөн үйл ажиллагааны шимтгэл болон хүүгийн түвшин хоорондоо сөрөг хамааралтай болохыг олон судалгаанууд харуулж байна.
СТОУС, НББОУС, Монголбанкны НББ-ын багц материалын журамд заасны дагуу арилжааны банкнууд шимтгэлийн орлогыг бүртгэхдээ хураамж, шимтгэлийн орлого гэсэн нэгдсэн дансанд бүртгэдэг. Харин харилцагч бүрийн нэр дээр тусад нь шимтгэлийн орлогод бүртгэж, зарцуулалтыг мөн тус бүрчлэн зарлагаар бүртгэх зохицуулалт, бүртгэлийн стандарт, журам байдаггүй.
Олон улсад хийгдсэн ипотекийн зээл болон орон сууцны үнийн хоорондын харилцан хамаарлыг судалсан судалгааны ажлуудад ипотекийн зээл олголт болон орон сууцны үнийн хооронд шууд хамаарал байгааг нийтлэг тодорхойлжээ. Ипотекийн зээл олголт, хүүгийн түвшний бууралт нь эдийн засагт орон сууцны үнийн хөөрөгдөл бий болгох шууд хамааралтай байгааг харуулж байна.
Ипотекийн зээл олголт, зээлийн шимтгэлийн арилжааны банкнуудын ашигт ажиллагаанд үзүүлж байгаа нөлөөлөл нь эерэг болон сөрөг үр дүнгүүдийг үзүүлж байгаа нь харагдаж байна. Харин манай улсын хувьд хийсэн шинжилгээгээр ипотекийн нийт зээл олголт 1%-аар өсөх нь 1-ээс 2 сарын туршид банкны салбарын эздийн өмчийн өгөөжийг болон нийт хөрөнгийн өгөөжийг бууруулах нөлөө үзүүлдэг. Ипотекийн зээл олголтын шимтгэлийн нийт дүн өсөх нь банкны ашигт ажиллагаанд сөрөг нөлөө үзүүлдэг гэсэн үр дүнгүүдийг тус тус харуулжээ.
Нэг талаас зээлийн хүүг арилжааны банкнууд тогтоодоггүй, нөгөө талаас ЗГ-аас хэрэгжүүлж буй хөнгөлттэй зээлийн хөтөлбөр учир бодлогоор дэмжих шаардлагатай болдог. Энэхүү хөтөлбөр нь олон талын оролцоонд суурилсан, ажиллагаа ихээхэн шаарддаг болох нь ОУ-ын хэрэгжүүлсэн хөтөлбөрүүд болон манай улсад хэрэгжүүлж буй хөтөлбөрийн үйл ажиллагаанаас харагдаж байна.
З.Оюунцацрал (PhD), СЭЗИС-ийн Ахисан түвшний сургуулийн профессор
Г.Намужин (МВА), СЭЗИС-ийн Санхүүгийн удирдлагын тэнхимийн эрхлэгч
Г.Ариун-Эрдэнэ (МВА), СЭЗИС-ийн Санхүүгийн удирдлагын тэнхимийн багш
Heregteo medeelel ogsond bayrlalaa