Монголын барилгын салбар, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл улам төрөлжиж, түүний дотор иргэд, бизнес эрхлэгчид зориулсан хөрөнгө оруулалтын шинэ шийдлүүд хөгжсөөр байна. “Юнайтэд Прожектс Корпорэйшн” ХХК-ийн хэрэгжүүлж буй Шинэ яармаг Цогцолбор хороолол дахь агуулахууд, үйлчилгээний талбайг бизнесийн 6 хувийн ипотекийн зээлтэй төстэй нөхцөлөөр зээл олгож байгаа нь ч үүний нэг тод жишээ юм.
Энэхүү өвөрмөц зээлийн бүтээгдэхүүний зорилго, бизнес эрхлэгчдийн ямар асуудлыг шийдэх талаар, мөн уг төслийн концепцын тухай “Юнайтэд Прожектс Корпорэйшн” ХХК-ийн Маркетинг, борлуулалт хариуцсан захирал С.Мягмардоржтой ярилцлаа.
Эхлээд танаас Шинэ яармаг Цогцолбор хорооллын үндсэн концепц юу вэ гэдгийг тодруулах гэсэн юм?
Шинэ Яармаг Цогцолбор хороолол төслийг манай UPC компани санаачлан хэрэгжүүлсэн. Бид хотын шинэ суурьшлын бүсэд эрүүл хөрс, агаарын урсгал болон агаарын чанар хамгийн сайн газар төслөө эхлүүлэх нэн тэргүүний зорилготой төслөө эхэлсэн. Хотын төвд хүн амын нягтаршил их, зай талбай бага учраас хэчнээн сайн төлөвлөсөн ч өндөр үнээр авсан газар дээр санаснаараа тав тухтай, орчин нөхцөлтэй хүнээ бодсон төсөл хэрэгжүүлэх боломж хязгаарлагдмал. Тиймээс 2015 оноос “Агаарт амьдаръя” уриатайгаар энэ төслөө зах зээлд танилцуулж байсан түүхтэй.
Үндсэн концепц гэвэл HUMAN SCALE ENVIRONMENT буюу мэргэжлийн хэллэгээрээ бол “Хүн төвтэй байгаль дунд орших төлөвлөлт”-тэй. Тодруулбал авто машины хөдөлгөөнийг айл өрхүүдээс тусгаарласан аюулгүй шийдэлтэй, хотхоны байршил, хотхон дундах орчин, орц болон гарцыг оршин суугчдадаа, байгальд ойр байхаар төлөвлөсөн гэсэн үг. Ямар нэгэн хаалт, хашлаганд хоригдохгүйгээр уул руу гарах, хотхон дотроосоо ногоон байгууламж дунд нарлаж суух орчин, гүйх, дасгал хийх спорт талбайнуудыг тохижуулж, гэр бүлээрээ мах шарж идэх саравч, авто машины гадна зогсоолыг оршин суугчдад хүртээмжтэй байх зэргийг бүрэн шийдэж өгсөн.
Мөн манай төсөл анх удаа тэжээвэр амьтан салхилуулах, цайны дээж өргөх хэсгийг тус тусад нь тохижуулсан.
Сүүлийн үед баригдаж буй зарим хотхон, хороолол манай энэ жишгийг дагах болсон нь нийгэмдээ зөв үлгэр дуурайлал үзүүлж буйдаа баяртай байдаг.
Өөрөөр хэлбэл, орц, орон сууцны төлөвлөлтөөс гадна ногоон байгууламжаа ч нарийн судалж, төлөвлөсөн. Жишээ нь: Ногоон байгууламжийг хэрхэн төлөвлөх үү, насны ангиллаар бүлэглэн хувааж нас насанд нь тохирох тохижилтуудыг хийхээс гадна нийтээрээ нарлаж суух талбай, ямар бут, сөөг таривал ялаа, шавж бага цугларах уу гэх мэт жижиг гэлтгүй олон зүйлсийг тооцох ёстой байдаг.
Энэ мэтээр хүндээ төвлөрсөн төлөвлөлт хийж, үүгээрээ манай зураг төсөл 2016 онд “Asian Pacific Аward”-аас “Multiple Residence” нэртэй шагнал авсан юм. Мөн 2023 онд “Шинэ Яармаг” хорооллыг Unread.Today сайт “Улаанбаатарын хамгийн таатай хотхон”-оор нэрлэсэн байдаг.
Энэ төслийн концепц үнэхээр зөв байсан эсэхийг дараах зургаан онцлог, давуу талаар тодорхойлж болно:
- Стандартын дагуу барилга хоорондын зай 10-15 м байх ёстой бөгөөд ингэснээр айл бүр өдөрт гурван цаг нарны гэрэл үзэх боломжтой гэж үздэг. Харин манай төслийн хувьд нэг айл өдөртөө хамгийн багаар бодоход гурван цаг нарны гэрэл үзэхээр барилга хоорондоо зайтай.
- Өрөөний зохион байгуулалт гэвэл өрхийн гишүүн бүрийн амьдралын хэв маягт нийцсэн интерьерийн шийдэлтэй. Тодруулбал, аав, ээж, хүүхдүүдийн тус бүрийн хэрэгцээг тооцоолж хананд суугдах шүүгээ хийх боломжтой стандарт зай талбайг анхнаас нь зурагтаа тусгаж өгсөн, тагтан дээр харанхуй өрөө буюу тусдаа хүйтэн агуулах гаргаж өгсөн. Гал тогоо тусдаа, угаалгын өрөө тусдаа. Мөн гараажийн давхарт нэмэлт жижиг агуулахыг шийдсэн. Энэ агуулахыг онлайн дэлгүүр болон өрхийн бизнесийн бусад зорилгоор ашиглах боломжтой. Тагт бол тухлаж амрах таатай орчин бөгөөд онцгой үед ашиглах аваарын гарц болохоос эд хогшилоо хадгалах агуулах биш юм.
- Хотхоны зохион байгуулалт талаасаа бол хотхон дотор ямар ч автомашины хөдөлгөөн байхгүй гэдгээрээ анхдагч болсон. Энэ нь хүүхдүүд орцноос гараад гүйхэд тоглоомын талбай, амрах, нарлах хэсгүүдэд шууд очих учраас автомашины хөдөлгөөнтэй холбоотой эрсдэл гарахгүй. Харин В1 давхрын автомашины хөдөлгөөн хоёр урсгалтай, эмх цэгцтэйгээс гадна явган зорчигчийн алхах аюулгүй бүстэй.
- Ногоон байгууламжийн хүртээмжтэй байдал гэсэн ойлголт бий. “Шинэ Яармаг” хорооллын төсөл нийтдээ 30 орчим га талбайд хэрэгжиж буй. Үүнээс 40% нь ногоон байгууламж, 30% нь зам талбай, 30% нь барилгажилтад ногдож байна. Барилгын төслүүд нийтлэг жишгээрээ төсөл дууссаны дараа ногоон байгууламж төдий хэмжээний байна гэсэн амлалт өгдөг, зарим нь амласнаасаа өөр зүйл хийдэг тохиолдол бий. Харин манай төслийн хувьд оршин суугчдад “төсөл дууссаны дараа тэгнэ ингэнэ” гэж ирээдүйн амлалт өгөхийн оронд 2016 онд анх 120 айл ороход л усан оргилуур, явган зам, дугуйн зам, нарлах талбайнуудаа нээж, бут сөөгүүдээ тарих зэргээр ногоон байгууламжтай холбоотой амлалтаа тэр дор нь биелүүлсэн.
- Барилгын чанарын хувьд нүдэнд ил харагдах барилгын чанар гэхээс илүү нүдэнд харагдахгүй хэсгүүдэд ч чанарыг хангахыг зорьсон. Өөрөөр хэлбэл, байгалийн давагдашгүй хүчин зүйл тохиоход оршин суугчдыг аюулгүй байлгах тэр чанар юм. Тиймээс үер усыг аюулгүй зайлуулах системтэй, газар хөдлөлтийн 8 баллд тэсвэртэй байх хэмжээний стандартаар барьсан. Мөн орц дотроо коридорын өөр нэгэн залгаа гаргаж, галын аюулыг сааруулах, гал авалцахаас сэргийлэх коридоруудыг шийдэж өгснөөрөө жишиг хороолол болсон.
- Эцэст нь байршлын хувьд Улаанбаатар хотын хамгийн олон түвшний төлбөрийн нөхцөлтэй, боломжийн чанартай хувийн сургуулиудад ойролцоо байрлах нийгмийн дэд бүтэц хөгжсөн таатай бүсэд байршдаг. Энэ бүсэд нийтдээ 15-16 сургууль байгаа. Хотхон дотор 240 хүүхдийн улсын цэцэрлэг баригдаж байгаа, 2025 оны есдүгээр сард бүрэн ашиглалтад орно.
Харин улсын сургууль баригдах эсэх нь тодорхойгүй байна. Тиймээс бид хувийн сургуулиудтай ойр хамтарч ажилладаг. Тухайлбал, “Tolit Science” бага сургууль хотхон хороолол дотор 250 орчим хүүхдийн бага сургууль нээсэн. Мөн уг сургууль маань хорооллоос зүүн урагшаа 1000 хүүхдийн сургууль барихаар холбогдох зөвшөөрлүүдээ авсан, зураг төслийн ажил хийгдэж байна, 2025 оноос барилгын ажил эхэлнэ.
Ерөнхийдөө сүүлийн үед эцэг, эхчүүд хотын төвд зай талбай багатай, орчны бохирдолтой нөхцөлд амьдрахын оронд цэвэр агаартай, сургуульдаа ойр, хотхоны зөв зохион байгуулалттай, гэхдээ боломжийн үнэтэй газар орон сууц худалдан авахыг чухалчилдаг болсон учир тэдгээр боломжоор нь хангахыг зорьж байна.
Түүнээс гадна хорооллын ойролцоо спортын байгууламжууд хангалттай бий. Жишээ нь, AIC Steppe Arene-гийн мөсөн өргөө, хотхон дотор 3х3 сагсан бөмбөг, теннис, гар бөмбөгийн задгай талбай, мөн олон улсын стандартын дагуу барьсан хөл бөмбөгийн талбай бий.
Тогтвортой хөгжил талаасаа эрчим хүчний хэмнэлттэй ямар шийдэл нэвтрүүлсэн бэ?
Ногоон барилгын шаардлагыг 100 хувь хангасан уу гэвэл тийм биш. Мэдээж Тогтвортой хөгжлийн зарим зорилтыг хангах шийдлүүдийг төсөлдөө шингээж өгсөн. Жишээ нь, хог хаягдлын хувьд хогоо В1 давхарт найман төрлөөр ангилдаг. Гэхдээ энэ дээр айл өрхийн өөрсдийнх нь оролцоо чухал. Цахилгаан эрчим хүчний тал дээр гадна гэрэлтүүлгээ 100 хувь нарны зайн хураагуураар шийдсэн. Мөн гараажийн давхраа байгалийн гэрлээр гэрэлтүүлдэг болохоор тогтсон цагуудад дотор гэрэлтүүлгээ унтрааж цахилгаан эрчим хүчийг хэмнэдэг.
Оршин суугчдын амьдралын хэв маяг, хэрэгцээг нэлээн бодолцож хийсэн төсөл юм байна. Харин бизнесийн хэрэгцээг хангах ямар нөхцөл байна вэ? Танайх 6 хувийн ипотекийн зээлтэй адилхан нөхцөлтэй бизнесийн зээл олгож эхэллээ гэсэн нь их содон санагдлаа.
Манайх бол орон сууцны цогцолбор хороолол, шинэ суурьшлын бүс учраас заавал хотын төв рүү явахгүйгээр тэр олон зуун оршин суугчдын хэрэгцээг хангах төрөл бүрийн үйлчилгээг бас давхар шийдэж өгөх зорилготой төсөл. Товчхондоо худалдаа, үйлчилгээний хувьд “Бичил хот” (Mini city) гэсэн концепцтой. Одоогийн байдлаар дэлгүүр, кофе шопоос эхлээд төрөл бүрийн худалдаа, үйлчилгээгээр хотхоныхоо 1000 айл өрхийг хангаж байна.
Бизнесүүдэд ипотектой адилхан 6 хувийн зээл олгох болсон бидний зорилго бол бизнес эрхлэгчдийг дэмжих, ажлын байрыг нэмэгдүүлэх, өрхийн орлогыг дээшлүүлэх юм.
Судалгаанаас үзэхэд үйлчилгээний талбай худалдан авч буй хувиараа бизнес эрхлэгчдэд эргэлтийн хөрөнгө болон урьдчилгаа бүрдүүлэлт, барьцаа хөрөнгө гэсэн гурван том хүндрэл тулгардаг учир эрхэлж буй бизнесээ дараагийн шатанд гаргахад бэрхшээлтэй. Мөн зээл авч буй харилцагчид компани байгуулаад л бараг маргаашаас нь өрийн дарамтад орох эрсдэлтэй байдаг учраас дээрх хүндрэлүүдийг тодорхой хэмжээнд бууруулбал үйл ажиллагаа явуулж буй эхний 3-4 жилдээ зээлээ бүрэн хаах боломжтой байдаг юм байна.
Тиймээс UPC компани нь өнгөрсөн 2024 оны 12 дугаар сараас эхлээд “Худалдаа Хөгжлийн Банк”-тай хамтран бизнес эрхлэгчдэд төлбөрийн дарамтгүйгээр үл хөдлөх хөрөнгөтэй болоход дэмжлэг үзүүлэх, ажлын байрыг нэмэгдүүлэхийн тулд өөрийн хэрэгжүүлж буй “Шинэ Яармаг Цогцолбор” хороолол төслийн үйлчилгээний талбай, агуулахын талбайг хамгийн таатай нөхцөлөөр худалдан борлуулах цоо шинэ зээлийн бүтээгдэхүүнийг зах зээлд танилцуулж байгаа юм.
Энэхүү бизнесийн зээл нь:
- Эхний 4 жилдээ орон сууцны ипотекийн зээлтэй адил жилийн 6% хүүтэй,
- 5 дахь жилээс 18% хүү рүү шилжинэ,
- Үйлчилгээний талбайн хувьд нийт 180 сар буюу 15 жилийн хугацаатай,
- Агуулахын хувьд 96 сар буюу 8 жилийн хугацаатай,
- Түрээсийн төлбөртэй дүйцэх дүнг сард төлж үйлчилгээний талбайтай болох хамгийн ашигтай шийдэл,
- Эхний 4 жилд UPC компани нийгмийн хариуцлагын хүрээнд зээлдэгчийн өмнөөс зээлийн хүүгийн 12%-ийг төлж байгаа нь бизнес эрхлэгчдэд томоохон дэмжлэг болно,
- Зээл авсан бизнес эрхлэгчдэд зориулж маркетингийн мэргэжлийн сургалт, санхүү болон төслийн мэргэжлийн сургалтуудыг үнэгүй зохион байгуулна.
Энэхүү тусгай нөхцөлөөр 5 дахь жилээсээ үндсэн 18%-ийн зээл рүү шилжих хэдий ч Шинэ Яармаг хороололд одоогийн байдлаар 1000 орчим айл өрх, 1200 орчим хүүхдүүд, 3000 гаруй оршин суугчийн төвлөрөл, мөн ойр орчмын эмнэлэг, сургууль, цэцэрлэг, спортын барилга байгууламжтай холбоотой хүний урсгал өндөр тул аливаа бизнесийн хувьд зах зээл хангалттай, цаашдаа өргөжин тэлэх бололцоотой.
Илүү ойлгомжтой байлгах үүднээс хоёулаа нэг жишээ татъя. Хэрэв та Шинэ Яармаг цогцолбор хороололд 30 м.кв хэмжээтэй, тусдаа орц, гарцтай үйлчилгээний талбайг дээрх нөхцөлөөр худалдан авлаа гэж бодоход эхний 4 жил сар тутам төлөх дүн ердөө 842 мянган төгрөг байна. Гэтэл өнөөдөр түрээсийн талбайн төлбөр зах зээлийн дунджаар бодоход 1.3 сая гаруй төгрөг байгаа.
Агуулахын зээл олгож байгаа шалтгаан бол өнөөдөр өрхийн, бичил, жижиг бизнесүүдэд агуулахын хэрэгцээ их байгаа. Жишээ нь, онлайн дэлгүүр, оёдлын цех, гутал засвар, нийтийн хими цэвэрлэгээний газар гэх мэт. Шинэ Яармаг хорооллын 1000 айл дунд иймэрхүү төрлийн бизнес эхлүүлэхэд тогтвортой ашиг орлоготой байх бүрэн боломжтой, чамлахаар зах зээл биш.
Хэрэв уншигчид Бизнесийн 6% зээлээр худалдан авах боломжтой талбайн дэлгэрэнгүй танилцуулга авахыг хүсвэл Энд дарна уу.
Шинэ Яармаг хороолол нь үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн хувьд ямар давуу талтай вэ?
Хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн ирээдүйн үнэ цэнийг өсгөж барилгын насжилтыг 30-40 жилээр нэмэгдүүлдэг гэсэн судалгаа байдаг.
Бид үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийг цогцоор нь шийдэхийг эрмэлзэж тухайн үл хөдлөхийн үнэ цэнийг урт хугацаанд хадгалах зорилгоор “Green Property” компанийг байгуулсан. Энэ охин компани нь Шинэ Яармаг хороолол төслийн хөрөнгийн менежментийг хариуцдаг.
UPC компани үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн “цогц” үйлчилгээг 2023 оноос нэвтрүүлж “Хөрөнгийн менежмент”, “Байгууламжийн менежмент”, “Борлуулалт түрээсийн менежмент” гэсэн үндсэн гурван хэсэгт хуваасан. Багийн бүтэц зохион байгуулалтаа үүндээ нийцүүлж сайжруулсан.
Хөрөнгийн менежментийн хувьд тухайн хөрөнгийн сул, үр ашиггүй зардлуудыг бууруулах, урт хугацааны туршид үнэ цэнийг алдагдуулахгүй байх зорилготой.
Байгууламжийн менежмент нь барилгын бүхий л жижиг хэсэг, үйлчилгээний төрөлд хүрч үйлчилнэ. Үүнд барилгын фасад, цонх, орц гарц гэх мэт биет зүйлсээс гадна ашиглалт буюу дулаан цахилгаан болон угтан авах үйлчилгээ, харуул хамгаалалт, цэвэрлэгээ үйлчилгээ хамаарна.
Борлуулалт, түрээсийн менежментийн үйлчилгээ гэдэг нь өмчлөгчийн хүсэлтээр талбайг нь борлуулж эсвэл түрээслэгчтэй холбоотой бүхий л гэрээ хэлэлцээр, үйлчилгээг хариуцан ажиллахаас гадна халамжлах ажлыг ч мөн давхар хариуцаж явна.
Тодруулбал, цогц үйлчилгээг нэвтрүүлснээр үйлчилгээний талбайн худалдан авагч, түрээслэгч болон эцсийн хэрэглэгч, үйлчлүүлэгчдийн хооронд гүүр нь болж байгаа гэсэн үг. Ингэснээр түрээслэгч, худалдан авагч, үйлчилгээ авч буй айл өрхүүд гээд нийт хэрэглэгчдийн сэтгэл ханамж дээшлэхийн зэрэгцээ, барилгын насжилт уртсаж, үл хөдлөх хөрөнгө урт хугацаандаа үнэ цэнтэй байх юм. Энэ бол том давуу тал.
UPC группийн алсын хараа, стратеги юунд илүү төвлөрч байна вэ? Зах зээлээ хэрхэн тэлэх вэ?
UPC компани “Хүмүүн капиталын чадамжийг технологийн хөгжилтэй уялдуулан ухаалаг хөрөнгө оруулагч болно” гэсэн Алсын хараатай ажиллаж байна. Бид барилгын салбараас гадна банк санхүүгийн салбарт ажилладаг. Тодруулбал, охин компани болох CEC Investment компаниараа дамжуулан боловсролыг дэмжих зээл, барьцаат зээлийн үйлчилгээ, жижиг дунд бизнес эрхлэгчдийг дэмжих зээлийн үйлчилгээ, хэрэглээний зээлийн үйлчилгээ, ногоон зээлийн үйлчилгээг таатай, уян хатан нөхцөлтэйгөөр зах зээлд санал болгож байна.
Барилга бүтээн байгуулалтын хувьд манай компани анх удаа ахмадад зориулсан үйлчилгээтэй орон сууц, асрах сувилах үйлчилгээ үзүүлэх HEIWA #CareHome “Хэйва” төслийг санаачлан хэрэгжүүлж байна. Heiwa гэдэг нь Япон хэлээр амар амгалан гэх утгатай.
HEIWA #CareHome төсөл нь гэр бүлийн гишүүн бүр амар амгалан амьдрах амлалтыг өгч буй төсөл бөгөөд Монгол улсад анх удаа DEEP SOIL GARDEN буюу гадаргын усыг хуримтлуулан ургамал бут сөөгийг усжуулах төвлөрсөн системтэй анхны хотхон юм.
Бид энэ төслөө хотын төвд бус, харин дуу чимээ багатай, цэвэр агаартай, оршин суугчдын нягтаршил бага шинэ суурьшлын бүсэд хэрэгжүүлнэ. Өөрөөр хэлбэл, өрхийн гишүүн бүрийг халамжлах (care) агуулга, тохижилт, төлөвлөлтийг цогцоор нь шингээсэн үйлчилгээтэй орон сууцны хорооллын төсөл юм.
Өнгөрсөн 2024 бид Японд олон жил ахмадын асаргаа, сувилгааны үйлчилгээ үзүүлж ирсэн мэргэжлийн IMC гээд том корпорацтай хамтын ажиллагаагаа албан ёсоор эхлүүлсэн. Ингэснээр ахмад, тусгай хэрэгцээтэй иргэдэд зориулсан эмчилгээ, асаргаа, үйлчилгээтэй орон сууцны төслийг анх удаа санаачлан эхлүүлж байгаа юм. Үүн дээрээ бид түрээсийн орон сууцны шийдлийг ч оруулж өгч байгаа.
Төслийн талаар дэлгэрэнгүй мэдээллийг: https://www.facebook.com/share/p/1BXfVD25y7/
