Хотжоод удаагүй байгаа монголчуудын хувьд үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг үргэлж сонирхолтой, боломжоор дүүрэн салбар байдаг. Долоон жилийн өмнө үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын бизнест франчайз орж ирснээр зах зээлийн өнгө төрх өөрчлөгдсөн. Энэ чиглэлд манлайлж ажиллаж байгаа, Монголын шилдэг брокерын оффис гэгддэг RE/MAX TOP компанийн хамтран үүсгэн байгуулагч Г.Ганбаяртай ярилцсанаа тоймлон хүргэж байна.
Тэрээр RE/MAX-ын анхны агентуудын нэг бөгөөд энэ системд ажиллаад зургаан жил болж байна. Гурван жил орчим агентаар ажилласны дараа найз Одмаагийн хамт RE/MAX TOP компаниа 2019 онд байгуулж, эдүгээ 127 хотхоны борлуулалтыг хариуцсан онцгой амжилттай, 50 орчим хүнээс бүрдсэн брокеруудын шилдэг багийг удирдаж байна.
Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарыг ойлгох нь
Монголын үл хөдлөхийн салбар олон талын онцлогтой. Монголчууд энэ бизнест өндөр туршлагатай ард түмэн биш. Олон өндөр барилгатай хот хөгжүүлсэн туршлага байхгүй. Ордер гэдэг зүйлийг аваад дөнгөж 30 гаруй жил болж байна. Арматур, цемент, дулаалга зэрэг үндсэн материалуудын үйлдвэрлэл дөнгөж хөгжих гээд хичээж байна.
Саяхныг хүртэл хамгийн өндөр барилга арван хэдхэн давхар л байсан. Харин сүүлийн жилүүдэд бүтээн байгуулалт, хотжилт маш эрчимтэй явагдаж байгаа. Тиймээс Монголд үл хөдлөх хөрөнгийн брокерын бизнес хурдтай хөгжиж байна. Мөн нэг том хоттой, бүх юм нь эндээ төвлөрсөн байдгаас шалтгаалаад маш их хөрөнгийн арилжаа, ялангуяа худалдах арилжаа энэ салбарт өдөр тутамд хийгдэж байдаг.
Гэхдээ эдийн засгийн шинжтэй суурь асуудлууд шийдэгдээгүй хэвээр байгаа. Барилга бол ковидод хамгийн их өртсөн салбар. Гэвч RE/MAX TOP компанийн хамтран үүсгэн байгуулагч Г.Ганбаярын үзэж буйгаар яг өнөөдөр цар тахлын үр дагаврын хамгийн хүчтэй давлагаа явж байна. Инфляц, логистикийн чадамж, хил гаалийн гацаанаас болоод маш олон ажил хойшилж, материал хоцорч ирэхдээ маш өндөр өртөгтэй болсон. Бараа, материалын сонголт хомсдож, дотоодын үйлдвэрлэлийн процессууд хүндэрсэн. Түүнээс гадна барилгын салбар тэр чигтээ мэргэжлийн хүний нөөцийн доголдолд орчихлоо. Нэг талаас барилгын салбарт үйлдвэрлэл хурдтай хөгжөөд байгаа мэт боловч хүний нөөцийн хомсдол ужгирсан шинжтэй болоод байна. Барилгын нэгж үнийн өртөг өндөр болж, иргэдийн худалдан авах чадвар буурч, амьдралын өртөг өссөөр байгаа нь хөрөнгө оруулах сонирхлыг багасгасаар байгаа. Зарим тоогоор нэг метр квадратын үнэ дунджаар 3.2 сая болсон.
Амьдрахгүйгээр, харин хөрөнгө оруулалтын хэлбэрээр үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь ихсэж байна.
Гэхдээ нөгөө талаас энэ салбарт маш их боломж байгааг Г.Ганбаяр онцоллоо. Банкны зээл олголт удаашрах гэх мэтээр санхүүжилтийн сувгууд хумигдаж байгаа ч мөнгө босгох олон улсын цөөнгүй туршлага бий. Энэ нь зах зээлд байгаа үл хөдлөх худалдаж авах сонирхолтой иргэдийг өөрсдийг нь хөрөнгө оруулагч хэлбэрээр татан оролцуулах хэлбэр юм. Өөрөөр хэлбэл, худалдан авагчид өөрсдөө барилгын төсөлд хөрөнгө оруулах арга.
Ийм нэг арга нь үл хөдлөх хөрөнгийг хөрөнгө оруулалтын хэлбэрээр жижиглэж зардаг, ордерыг дижиталиар олгодог технологи юм. Австрали улсад “Austral Bricks” гэдэг компани ийм бизнес загвараар ажилладаг бол Монголд block.mn ийм шийдэл хөгжүүлж байна. Энэ нь нэг ёсондоо дундын зуучлалгүйгээр барилга, бүтээн байгуулалт нь босоод ирэх боломжтой хувилбар.
Нүүдэлчин онцлогтой холбоотой сүүлийн 30-аад жилд амьдардаг анхдагч орон сууц худалдаж авдаг соёл давамгайлсан. Харин цар тахлын нөлөөгөөр хүмүүсийн орон сууцаа сонгох сонголтод нэлээд өөрчлөлт гарсан. Койн, хувьцаанаас улбаалж хөрөнгө оруулалт гэдэг зүйлийг нийтээрээ сонирхож эхэлсэн бөгөөд амьдрахгүйгээр, харин хөрөнгө оруулалтын хэлбэрээр үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь ихсэж байна. Тэгэхээр үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт нэмэгдэж байгаа. Тиймээс барилгын компаниуд чиг хандлагыг соргог мэдэрч, илүү сонголттойгоор бүтээн байгуулалтуудыг хийх сорилттой тулж байна.
Нөгөө талаас, газар болон түрээсийн зах зээлд маш их боломж байгааг Г.Ганбаяр ярилаа. Газар дээр л гэхэд иргэдийн газрын үнэ цэнийг өсгөх олон шийдэл байгаа аж. Г.Ганбаяр энэ талаар ярихдаа өөрийн нутаг Сүхбаатар аймгийн Баруун-Урт хотын төлөвлөлтөөр жишээ авав. 25 мянган хүн амтай энэ хотын төлөвлөлт тойрог хэлбэртэй. Хотын хэмжээнд нэгдүгээр тойрог, хоёрдугаар тойрог гэх мэтээр таван тойргоор зам барьсны үр дүнд хуучин хотын захын гэр хороололд байсан иргэдийн газар эдийн засгийн эргэлтэд ороод үнэ нь шууд өссөн байна. Тиймээс замыг алсын хараатай тавьж чадвал иргэдийн үнэгүй авсан газар нь 30, 40 саяар үнэлэгдэх боломжтой аж. Мөн автобусны буудлыг ухаалаг зохион байгуулбал иргэдийн газрын үнэ цэн өснө гэдгийг тэр хэллээ.
Борлуулалтын мастеруудын ажиллах арга барил
Хэдхэн жилийн өмнө үл хөдлөхийн зуучлалын компаниуд Үндэсний цэцэрлэгт хүрээлэн, хотын төв, Зайсан гэсэн тоотой хэдхэн байрлалд төсөл хэрэгжүүлж буй компаниудтай ажиллах сонирхолтой байв. Харин Г.Ганбаяр болоод түүний багийнхан бусад байрлалд сонирхолтой зах зээл байгаа хэмээн үзэж Нисэхийн барилгууд, Буянт Ухаа-1, 2, Үндсэн хуулийн цэцийн барилга зэрэг төслүүдийн борлуулалтыг хийж эхэлжээ. Ингэхдээ тухайн төслийг хотхоноор нь хариуцан авч борлуулдаг бөгөөд одоогоор 127 хотхоны борлуулалтыг хариуцаад явж байна. Энэ нь Монгол Улсын үл хөдлөхийн салбарын борлуулалтад гарч байгаагүй үзүүлэлт бөгөөд хоёрт орох компаниуд дээд талдаа 60 гаруй хотхон борлуулсан байдаг.
RE/MAX TOP компани эдүгээ Улаанбаатар хотоос гадна Дархан, Эрдэнэт, Өвөрхангай, Сүхбаатар зэрэг орон нутагт үйл ажиллагаа явуулж байна. Дубай, Австрали, АНУ, Солонгост агентууд нь ажиллаж байгаа аж. 2018 оноос гадаад орнуудаар явж тэндхийн монголчуудад хотхон танилцуулах экспо зохион байгуулж эхэлжээ. Тухайлбал, Сөүл, Тэжон зэрэг Солонгосын таван том хотод ажиллаж хотхонуудын борлуулалт хийсэн байна.
Хэдийгээр зуучлалын үйлчилгээний талаарх ойлголт дутмаг, зах зээл жижиг байгаа ч орон нутагт үл хөдлөх зуучлалын бизнесийг хөгжүүлж, Дархан хотын шинэ хотхонуудын борлуулалтыг нэлээд амжилттай хийгээд, энэ жил дөрөв дэх хотхоныхоо борлуулалтыг дуусгаад байгаа аж.
Хотын төвд байгаа үйлчилгээ бусад хэсэгт яг адил байвал түгжрэл багасна.
RE/MAX TOP компанийн хамгийн гол давуу тал нь барилгын бизнесийн төслүүд дээр борлуулалтын албыг нь тэр чигт хариуцаж ажиллах туршлага юм. Нийслэлийн хэмжээнд сар бүр 10-18 хотхоны борлуулалтыг тогтмол хийж чаддаг нь тэд тухайн төслийн зах зээлийг концепцийнх нь түвшинд судалж борлуулалт хийдэг гэж Г.Ганбаяр тайлбарлалаа.
Барилгын компани өөрөө борлуулалтаа хийж буй тохиолдолд борлуулалтын албандаа тодорхой нэг байр бэлдэх, цалин олгох, шоу рүүм тохижуулах, зар сурталчилгааны маш олон контент бэлдүүлэх зэргээр өндөр зардал гаргадаг. Түүнчлэн борлуулалтаас гадна тухайн төслөө судалж, бичүүлэх зэрэг нь том сорилт болдог. Тиймээс RE/MAX TOP-оос тухайн төслийн борлуулалтыг хариуцсан тусгай баг томилогдон, өргөн хүрээг хамарсан дата сан, үл хөдлөхийн салбарын судалгааны том компаниудтай хамтардагтаа үндэслэн тэр төслийн цогц борлуулалтын стратегийг боловсруулдаг. Ялангуяа сүүлийн гурван жилд барилгын төсөл хэрэгжүүлэгч, гүйцэтгэгч компаниудтай яг ийм хэлбэрээр хамтран ажиллаж, юу баривал илүү амжилттай байх вэ, юунд хөрөнгө оруулалт хийвэл илүү зах зээлд хэрэгцээтэй үл хөдлөх хөрөнгийн төслийг бүтээж болох вэ гэдэгт төвлөрдөг болсноо Г.Ганбаяр ярив.
Тэрээр 120 гаруй хотхоны төсөл дээр ажилласан туршлага дээрээ үндэслээд барилгын төсөл хэрэгжүүлэгчид ямар түгээмэл алдаа гаргадаг талаар ярилаа. Тэр нь барилга барих хүртлээ нэлээд сайн судалгаа хийдэг ч барьж эхлээд л судлахаа больчихдог. Гэтэл зах зээл нь өөрөө маш савлагаатай, хөрөнгө оруулалт хумигдах, түүгээр барахгүй компани өөрөө хуваагдах тохиолдол их гардаг, нэг үгээр гэнэтийн бэлэг ихтэй салбар гэдгийг тэр хэллээ. Түүнчлэн ихэнх компани яг үнэндээ барилгыг эвлүүлдэг тоглоом шиг бариад байдагт тэр шүүмжлэлтэй ханддаг.
Гэхдээ нэг үеэ бодвол барилгын бизнесүүд харьцангуй тэлж, том хорооллууд барьж байна. Цаашдаа хотууд барих хэмжээнд хөгжихийн тулд нийслэлийн удирдлага, Засгийн газар хувийн хэвшилтэйгээ нэг хэлээр ярьж, ойлголцож, хүний эрэлт хэрэгцээ, зам харгуй, сургууль, цэцэрлэг гэх мэт нийгмийн дэд бүтцээ тооцсон шийдлүүд хэрэгтэй байгааг Г.Ганбаяр онцоллоо. Ялангуяа, шинэ суурьшлын бүс, дахин төлөвлөлтийн бүсүүдэд буюу шинэ хотын бүтээн байгуулалт дээр маш төлөвлөгөөтэйгөөр цогц хотхон, хорооллууд барих шаардлагатай аж. Нэг үгээр, бүгдээрээ хотын төв рүү тэмүүлдэг бүтцийг задалж, хотын төвд байгаа үйлчилгээ бусад хэсэгт яг адил байвал түгжрэл багасна. Өөрөөр хэлбэл, оршин суугч төвтэй орон сууцны төслүүдийг хөгжүүлэх хэрэгтэйг ярилаа.
Ёс зүйгээр дархлаажсан бизнес
RE/MAX нь Ази, Номхон далайн бүсэд 57 улсад үйл ажиллаагаа явуулдаг франчайз. Монгол дахь RE/MAX нь агентын өсөлт, борлуулалтаар сүүлийн дөрвөн жилд бүс нутагтаа тэргүүлээд байгаа нь Монголд үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес маш сайн тохирч байгааг харуулж байна. Монголд үл хөдлөх хөрөнгийн брокерын бизнес 20 гаруй жилийн түүхтэй бол франчайз бизнес орж ирээд дөнгөж 7 жил болж байна. Гэхдээ гаднын франчайз бизнесүүд орж ирснээрээ маш олон зүйл стандартчлагдаж, олон салбарын тоглогч нэмэгдэж, сургалтын бааз суурь, хүний нөөцийн боломж тэлж, боловсрол ба үл хөдлөхийн салбар салшгүй холбоотой болсон гэдгийг Г.Ганбаяр ярилаа.
Түүнийг 13 жилийн өмнө анхны байраа борлуулж байсан үеийг бодоход өнөөдөр өрсөлдөөн ширүүсэж, агентуудын мэдлэг ур чадварын хүрээ улам тэлсээр байгаа. Энэ мэргэжлээр ажиллаж буй хүн бизнес сэтгэлгээтэй, харилцааны маш өндөр мэдрэмжтэй, соёлтой, олон хүнтэй өндөр дүнтэй арилжаа хийж байгаа учир бараг сэтгэл зүйчийн түвшинд ажиллаж чаддаг, мөн маркетингийн өндөр мэдлэг, мэдрэмжтэй, санхүүгийн нарийн тооцоололтой, татвар, санхүүгийн тал дээр зөвлөгөө өгөх чадвартай байх ёстой.
Ялангуяа Улаанбаатар шиг ийм өвөрмөц газарт хотын өнцөг булан бүрд хүрч ажиллахын тулд мэдлэг, ур чадвараас гадна тодорхой золиос ч шаардах үе бий. “Хамгийн чухал нь бусдын үнэ цэнтэй хөрөнгийг өөрийн мэт сэтгэлээр хандаж борлуулдаг, зөвхөн орлогын төлөө биш, ёс зүй, хариуцлагын төлөө ажилладаг учраас би агентын ажилд маш дуртай” гэж Г.Ганбаяр өөрийн ажлаар бахархан ярилаа.
RE/MAX TOP компанийн агентууд нь салбарынхаа шагналыг түүдэг бөгөөд 2022 онд RE/MAX-ын 1200 агентын дундаас тус компанийн агент Б.Тамир №1 агентаар шалгарчээ. “Энэ бол хэн хөдөлмөрлөж чадна, түүнд мөнгөн болон мөнгөн бус өгөөжөө өгдөг маш гоё ажил” гэж Г.Ганбаяр тодотгов. 
RE/MAX TOP компани сард 50-200, жилд дунджаар 1000 орчим үл хөдлөх хөрөнгө зах зээлийн эргэлтэд оруулдаг. Энэ амжилтын гол түлхүүр нь RE/MAX-ын ёс зүйн код бөгөөд дотоод хяналт, ёс зүйн хэм хэмжээгээр RE/MAX брендийн үнэ цэн тодорхойлогддог гэж үздэг. Г.Ганбаяр өөрийн хамтрагч Одмаагийн хамт RE/MAX TOP компанидаа хоёр үндсэн зарчим баримталдаг. Нэгдүгээрт, зөв хандлагатай агентыг сонгон шалгаруулж, хоёрдугаарт, сурч хөгжих, өөрийгөө бүх зүйлээр шинэ түвшинд гаргах, бизнес хийж сурах хүсэлтэй багийн тэмүүллээр ажилладаг. Учир нь барилгын компанийн олон тэрбумын борлуулалтыг гэрээлж авч байгаа учир эхлээд дотроо сайн баг бүрдсэн байж, харилцагч компанийг итгэлтэй төлөөлж чадахуйц мэргэжлийн чадамжтай байх шаардлагатай.
Нөгөө талаас харилцагч дээр ч бас ёс зүйн шалгуур тавьж, анхан шатны сонгон шалгаруулалт хийж байж харилцагчаа сонгодог байна. Энэ нь худалдан авагчийг хамгаалж байгаа хэрэг. Сүүлийн үед барилгын салбарт бохир мөнгө орж ирж байна гэсэн хардлага байгаа учир энэ шалгуурын ач холбогдол улам нэмэгдэж байгаа аж.
RE/MAX TOP багийн зорилго нь өдрөөс өдөрт хөгжиж буй Монголын хот, барилгажилтын зах зээл дээр олон улсын жишигт нийцсэн үйлчилгээг стандарт болгож хэрэглэгч, харилцагчдад хамгийн сайн үйлчилгээг үзүүлэхэд чиглэж байна. Улмаар олон улсад байгаа монголчуудад хүрч үйлчлэх, мөн цаашлаад агент, реалторуудаа олон улсад ажиллуулах хэмжээнд сургаж, хөгжүүлж, үл хөдлөхийн салбарт хүний нөөцөө экспортлох амбицтай байгаа гэдгээ Г.Ганбаяр хуваалцлаа.
