Монголын үл хөдлөх хөрөнгө удирдлагын академийн гүйцэтгэх захирал Т.Эрхэмбаяртай үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын хөгжлийн талаар дэлгэрэнгүй ярилцлаа.
Монголын үл хөдлөх хөрөнгө удирдлагын академи (МҮХХУА) гэдэг байгууллага байдгийг саяхан л олж мэдлээ. Танайх сүүлийн үед ямар ажил дээр төвлөрч байна вэ?
Манайх ногоон реалтор бэлтгэх тал дээр нэлээд анхаарч байна. Өнөө цагт бүх л улс орон бүр тогтвортой хөгжлийн зорилтуудад ач холбогдол өгч, хөгжлийн чиг хандлага байгаль орчинд ээлтэй, ногоон өсөлтөд чиглэж байна. Манай улс ч энэ чиг хандлагаас хоцрох ёсгүй. Таны эрхэлж буй бизнес хүнд, байгаль орчинд ээлтэй байна уу гэдэг асуултыг өнөө цагийн бизнес эрхлэгч хэн бүхэн өөрсдөөсөө асуух хэрэгтэй. Уур амьсгалын өөрчлөлтөд улс орнууд, бизнесийн салбарууд бэлэн байх нь, түүний өмнө үүрэг хариуцлага хүлээх нь бизнес урт хугацаанд оршин тогтнох гол үндэс суурь нь болчхоод байна.
Ялангуяа дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт “ногоон барилга”-ын талаарх яриа хүчээ авч байна. Хэдийгээр бид тогтвортой хөгжил рүү тэмүүлж байгаа ч барилгын салбарт, бүтээн босгож байгаа инженерүүд, барилгачид, барилгын компаниуд ногоон барилгын талаар тааруухан ойлголттой явж байгаа нь нууц биш.
Ногоон барилга бол зөвхөн мэргэжлийн хүрээнд ярьдаг сэдэв биш, энэ бол бүх хүний амьдралын хэв маягийг хөндөх хамгийн чухал чиглэл болоод байна. Бидний өдөр тутамдаа хэрэглэдэг ус, дулаан, цахилгаан гэх мэт эрчим хүчний хэрэглээ дэлхий даяар тасралтгүй нэмэгдсээр байна. Гэтэл улс орнууд байгалийн шавхагддаг нөөцийг хайр гамгүй хэрэглэж байгаа нь уур амьсгалын өөрчлөлт, дэлхийн дулаарал зэрэг сөрөг үр дагаварт хүргэснээр хүн төрөлхтөн нөөцийн хомсдол, ялангуяа цэвэр усны хомсдолд орох аюулыг бий болгосон.
Тиймээс байгалийн нөөцийг хэрхэн хэмнэлттэй ашиглах вэ гэдэг технологи, аргачлалын тухай цогц ойлголтыг ногоон барилгын концепцын хүрээнд авч үздэг. Ийм технологийн нэг жишээ бол саарал ус юм. Харамсалтай нь Монгол Улсад барилга барихад саарал ус хэрэглэхгүй, харин гүний цэвэр уснаасаа авч хэрэглэдэг. Гэтэл манай улс гүний цэвэр усны нөөц хамгийн багатай орнуудын нэг шүү дээ. Өөрөөр хэлбэл, ус хэмнэдэг технологиудыг барилгад нэвтрүүлэх нь цэвэр усны хомсдолоос сэргийлэх нэг арга юм. Мөн ногоон технологиуд нэвтрүүлснээр цахилгаан эрчим хүчний хувьд гадаадаас хараат байдлаас гарах боломжтой.
Одоогоос 12 жилийн өмнө Монголд ногоон барилга гэдэг ойлголт шинэ байсан. Миний бие тухайн үед Европын холбооны санхүүжилттэй “Switch Asia” төсөлд гар бие оролцож, ногоон барилгын тухай ойлголтыг нутагшуулахаар ажиллаж байсан юм. Миний хувьд, энэ төслийн боловсролын хэсгийг хариуцаж байсан. Тиймдээ ч ногоон барилгын талаарх анхны ном товхимол, гарын авлагыг гаргахад голлон анхаарсан. Ингэхдээ гадаад, дотоодын судлаачдыг нэгэн дор цуглуулж, барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт “ногоон” гэдгийг яг юу гэж ойлгох ёстойг нарийн тодорхойлоход хувь нэмэр оруулсан.
Үүний дараа барилгын материал үйлдвэрлэгчдийг сургах санаачилга өрнүүлж, Барилга, хот байгуулалтын яам, Байгаль орчин, аялал жуулчлалын яам ч том дэмжлэг үзүүлсэн. Үр дүнд нь Монгол Улсад барилгын таван стандарт шинээр төрсөн. Шинэ стандартуудыг боловсруулж хөгжүүлнэ, түүнийгээ нутагшуулна гэдэг их нүсэр ажил байдгийг биеэрээ мэдэрсэн.
Маш их ус, байгалийн нөөц ашигласан бүтээгдэхүүнээ чанартай гэж ойлгоод байхаас биш хаягдал болж буй материалаар чанартай бүтээгдэхүүн хийж болдог гэдгийг ойлгодоггүй байсан учраас хүлээж авахгүй байх тохиолдол гарч байсан. Энэ байдал саяхнаас л өөрчлөгдөж ДЦС-иас гарсан үнсээ булахын оронд ашигтай материал болгон барилгад ашиглаж болдог гэсэн ойлголт хэвшиж байна. Салбарын оролцогч талууд, бодлогын яамд бүгдээрээ оролцож байж сая нэг ногоон барилгын талаар ойлголттой болж байна. Барилгын салбарт хөрөнгө оруулж буй банк, санхүүгийн байгууллагууд ч ногоон санхүүжилтээ нэмэгдүүлж, ногоон шийдэлтэй барилгад хөнгөлөлттэй зээл олгох зэргээр дэмжлэг үзүүлдэг болсноор нийт тогтолцоонд мэдэгдэхүйц өөрчлөлт гарч байна.
Барилгын компаниуд бүгдээрээ ногоон байхтай холбоотой юу хийх вэ, хөгжлийн бэрхшээлтэй хүмүүсийг хэрхэн ажлын байраар хангах вэ гэх мэтээр анхаардаг болсон байна. Олон улсын байгууллагуудын төслүүдэд ч тогтвортой хөгжил, хүний эрхийн суурь ойлголтуудыг хүчтэй тусгаж байгаа нь монголчууд дэлхий нийтийн чиг хандлагаас суралцах бас нэг хөшүүрэг болж байна. Гэхдээ л том зургаар нь харвал ногоон барилга” гэж яг юу вэ, ямар шалгуур үзүүлэлтүүдийг хангаж байж “ногоон” болох юм бэ гэдгийг манайхан цогцоор нь авч үзэхгүй л байгаа. Эрчим хүчний хэмнэлт хийчихээр л ногоон барилга болчихдог юм биш. Эсвэл хүүхдэд жаахан ээлтэй шийдлүүд оруулаад л “ногоон” гэдэг пайз зүүчих гээд байдаг.
МҮХХУА нь ШУТИС-ийн Барилга, архитектурын сургууль, ногоон барилгын чиглэлээр ажилладаг бусад байгууллага, мэргэжилтнүүдийн оролцоотой Монголд анх удаа “ногоон реалторууд” бэлдэх
Ногоон барилгын талаарх ойлголтыг Монголд нэвтрүүлж нутагшуулах ажилд анхлан гар бие оролцож явсны хувьд, ийм үзэгдлийн хажуугаар дуугүй өнгөрвөл, басхүү харсаар байж хувь нэмэр оруулж чадахгүй бол хайран шүү дээ. Үл хөдлөхийнхний амин чухал ажлыг нугалдаг борлуулалтынхан маань “ногоон барилга”-аа ойлгохгүй яваад байж болохгүй. Хамаг зүйл дууссан хойно брокерууддаа ногоон барилга чинь ийм зүйл шүү гээд яриад байх нь утгагүй.
Тийм учраас МҮХХУА нь ногоон барилгаар мэргэшсэн, энэ чиглэлд мэргэжлийн зөвлөгөө өгөх чадамжтай реалторуудыг бэлдэх зорилгоор ШУТИС-ийн Барилга, архитектурын сургуультай хамтарч, мөн ногоон барилгын чиглэлээр ажилладаг бусад байгууллага, мэргэжилтнүүдийн оролцоотой Монголд анх удаа “ногоон реалторууд” бэлдэх тусгай хөтөлбөр эхлүүлж байгаа юм.
Манай улсад үл хөдлөхийн салбар мэргэжлийн гэдэг утгаараа хөгжлийн ямар түвшинд явж байгаа вэ?
Барилгын төсөл бүр цаасан дээр зураг төсөл, концепц нь гарахаас эхлээд дахин буулгах хүртэлх таван үе шатыг туулдаг. Үе шат болгонд мэргэжлийн үйлчилгээ хэрэгтэй.
Үл хөдлөхийн салбарт маш олон төрлийн мэргэжлийн хүмүүс ажилладаг. Тэр дотроос зуучлалынхан зарж борлуулах гэсэн үндсэн ажлыг хийдэг бөгөөд энэ харилцаа дээрээ төгс гүйцэтгэлтэй байх ёстой. Тухайлбал, үйлчлүүлэгчид хүссэн үл хөдлөхийг нь санал болгож, түүнээсээ сонголт хийлгүүлээд, ямар нэг үйлдэлд хөтөлж худалдан авалт хийлгэж байгаа бол тэр хүн мэргэжлийн зөвлөх, ажлаа хийж чадаж байна аа л гэсэн үг. Удаан давтамжтайгаар харилцагчдадаа үйлчилдэг, эргэх холбоотой ажилладаг, ажиллах явцдаа салбарынхаа стандарт, мэргэжлийн ёс зүй, хэм хэмжээгээ баримталж байвал тэр бол мэргэжилтэн. Гэтэл манайд ийм мэргэжилтнүүд бэлдэх тогтолцоо нь анхнаасаа байхгүй байсан учраас үл хөдлөх хөрөнгийн салбар ороо бусгаа байсаар ирсэн.
Харин одоогоос найман жилийн өмнөөс үл хөдлөхийн чиглэлд ажилладаг компаниудын хөгжил хурдсаж, үүний нөлөөгөөр МҮХХУА шиг байгууллагууд бий болсон. Өнгөрсөн найман жилийн хугацаанд бид голдуу анхан шатны сургалтууд явуулсаар ирсэн бол өнөөдөр ахисан шатны хөтөлбөрүүдийг эхлүүлж байна. Ингэснээр үл хөдлөхийн салбарынхан монгол хэл дээр бэлтгэсэн өөрийн гэсэн хөтөлбөртэй, гарын авлагуудтай, ахисан шатны магистрын хөтөлбөртэй, олон улсын хөтөлбөрүүдэд хамрагддаг мэргэжилтнүүдтэй болсон байна. Барилга зарагдсаны дараах үе шат буюу ашиглалт, үйлчилгээ бас л бие даасан том салбар. Дэлхий дахинд энэ чиглэл албан ёсны стандарттай, мэргэжилтнүүдийг тусгайлан сургадаг, компаниуд нь тусгай эрхийн дагуу ажилладаг тогтолцоо байдаг.
Гэтэл Монгол Улсад СӨХ гэх төрийн байгууллагын хэлбэртэй, мэргэжлийн бус эсэх нь хамаагүй хэн дуртай ч үйл ажиллагаа явуулж болохоор журамласан байдаг нь гажуудал юм. Уг нь СӨХ-үүд, ашиглалт, үйлчилгээний компаниуд мэргэжлийн хүмүүс бэлдэх, ажиллуулах наад захын стандарттай байх ёстой юм.
Өндөр өртгөөр боссон барилгаа зарж борлуулаад л СӨХ-д хариуцуулаад орхидог нь буруу. Бид гаднын том хотуудыг гайхан биширдэг. Угтаа арчилгаа сайтай, үл хөдлөхийн салбар нь зөв системээр ажиллаад байгаа учраас л тэр шүү дээ. Барилга барих, зарж борлуулах, ашиглаж арчлах, засаж сэлбэх гээд бүхий л үйл ажиллагаа нь оновчтой, уялдаа холбоотой байж гэмээнэ дэлхийн хотуудтай эн дүйцэх хотыг бид бүтээж чадна. Аливаа үл хөдлөх хөрөнгө урт хугацаанд үнэ цэнээ хадгалах учиртай бөгөөд энэ чиглэлийн цогц үйл ажиллагааг проперти менежмент буюу үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент гэж нэрлэдэг. Үл хөдлөхийн менежментийг дотор нь facility management, asset management гэж ангилдаг.
Facility management бол хог хаягдал, цэвэрлэгээ, сантехник гэх мэт барилгын өдөр тутмын үйлчилгээ хариуцдаг хэсэг. Энэ бол бидний нэрлэж заншсанаар СӨХ, контор хоёрын хариуцдаг үйлчилгээ юм. Харин asset management буюу хөрөнгийн менежмент бол тухайн барилгыг санхүүгийн агуулга талаас нь хэрхэн үнэ цэнтэй, үр ашигтай байлгах тухай асуудал юм. Энэ хоёр чиглэлд хоёуланд нь мэргэжлийн баг, хүмүүс ажиллах шаардлагатай.
Тэгвэл эдгээр асуудлыг шийдэхэд Монголын үл хөдлөх хөрөнгө удирдлагын академи ямар бодлого, үйл ажиллагаа явуулж байна вэ?
Би МҮХХУА-д ажиллаад таван жил болж байна. Энэ хугацаанд 2-3 дотоод болон олон улсын тогтмол хөтөлбөртэй байсныг 20 гаруй нэр төрлийн боловсролын хөтөлбөртэй болгож өргөжүүлсэн. Мөн үл хөдлөхийн бусад сургалт, судалгааны ажлуудыг эхлүүлсэн.
Одоогоор хоёр шинэ хөтөлбөр боловсруулаад явж байна. Нэг хөтөлбөр нь ногоон барилгын хөрөнгө оруулалтаар мэргэшсэн зөвлөхүүд төрүүлэх зорилготой. Энэ хүмүүс маань хөрөнгө оруулалтаар илүү мэргэшээд банк, санхүүгийн байгууллагын дата дээр ажилладаг болчихвол ногоон барилгын хөрөнгө оруулалтаар мэргэшсэн зөвлөхүүд зах зээлд бэлтгэгдчих юм.
Хөрөнгө оруулалтаар мэргэшсэн хүн бол өөр талбар луу зүтгээд байлгүй зөвхөн үл хөдлөхийн хөрөнгө оруулалтаараа л дагнаад явбал илүү ирээдүйтэй. Тогтвортой хөгжлөөр мэргэшиж байгаа бол мөн энэ чиглэлээрээ л дагнаад явах хэрэгтэй. Хүн бүр нарийн мэргэшиж байж салбарын хөгжил урагшилна.
Хэдхэн жилийн өмнө Монгол Улсад үл хөдлөхийн салбар бакалаврын ч, магистрын ч хөтөлбөргүй байсан бол бидний эхлүүлсэн хөтөлбөр өнөөдөр СЭЗИС, манай академи хоёрын хамтарсан магистрын хөтөлбөр болж өргөжөөд байна.
2022 онд салбарын мэргэжилтнүүд хамтраад 12 гишүүний бүрэлдэхүүнтэй зөвлөл байгуулсан. Зөвлөлөө байгуулсны дараа агент, брокеруудын ажлын байрны зураг авалтыг гүйцэтгэж энэ хүмүүс ямар ажлыг яаж хийдэг, ямар үүрэгтэй юм бэ гэдгийг нь нарийн тодорхойлж өгсөн. Улмаар Хөдөлмөр, нийгмийн хамгааллын яамны Ажил, мэргэжлийн жагсаалтад агент, брокер гэдэг хоёр мэргэжлийг олон улсын аргачлалын дагуу бүртгүүлсэн. Ингээд эзэнгүй явж байсан агент, брокеруудаа салбарын чухал мэргэжилтнүүд шүү гэдгийг нь улсдаа данслуулсан.
Хөрөнгийн удирдлага (Ассет менежмент) сүүлийн жилүүдэд их сонирхолтой ойлголт болж байна. Энэ тал дээр манайхны нийтлэг алдаж байгаа зүйл юу вэ?
Ассет менежмент бол үл хөдлөхийн салбарыг санхүүгийн утгаар нь бизнес болгон авч явахад хамгийн чухал зүйл. Барилгын төсөл хөгжүүлэгчид үүн дээр заавал мэргэжлийн багийн оролцоог хангах шаардлагатай. Олон төсөл хэрэгжүүлэгч мэргэжлийн хүмүүсийг байлгахгүйгээр, “Ер нь ашигтай юм биш үү” гэсэн байдлаар ажлаа эхэлчихдэг, хөрөнгөө гаргаж байгаа гэдгээрээ зөвлөгөө авахгүйгээр өөрийн санааг төсөл болгоод явчихдаг нь стандартгүй байгаагийн шинж.
Тэгээд нээх сайхан барилга барьчихдаг ч мөнгө олж чадахгүй өрөнд ордог. Энэ нь концепцоо ойлгоогүйтэй холбоотой. Зах зээл бүтээгдэхүүнийг нь хэр сонирхох юм, баахан оффисын барилга дунд ахиад нэг оффис барилгаа чихээд барьчих нь яг зөв юм уу, ажлаа эхлүүлэхээсээ өмнө сайн судалсан юм уу гэдэг дээр тодорхой хариулж байж ажлаа эхлүүлэх ёстой.
Гэтэл өмчийн эзэн, хөрөнгө оруулагчийн дэврүүн сайхан яриан дээр ажил явагддаг. Нэгэнт барьчихлаа, борлуулаад өгөөч гэдэг энэ хандлагыг бид өөрчлөх ёстой. Яагаад судалгаагүй барилга бариад байна, яагаад зай олдов уу үгүй юу бетонон ширэнгэ босгоод байгаа юм, хэн эрхийг нь өгөөд хотыг эрээвэр хураавар болгоод байгаа юм? Үүнийг бодох л ёстой.
Барьсан болгоныг борлуулж өгснөөрөө бид стандартгүй байдлыг өөгшүүлж байна. Энэ хэрээр үл хөдлөхийн үнэ цэн алдагдаж байгааг ухаарч салбараараа ёс зүйтэй байж, асуудлыг углуургаар нь цэгцлэх хэрэгтэй. Анхнаасаа стандартгүй баригдсан зүйлийг зарна гээд нэг хүн яваад очдог, авна гээд бас нэг хүн гараад ирдэг. Ямар зөрчилтэй барилга бэ гэдгээ мэдэхгүй хоёр хүн л авч өгөлцөх гээд байдаг. Дараа нь асуудал гарлаа гэхэд хэн хариуцах нь тодорхойгүй.
Захын нэг барилга руу ороод харахад л хэд хэдэн асуудалтай нь шууд анзаарагддаг. Агаарын урсгал буруу, гадаа зай талбай хангалтгүй, фасад нь чанаргүй гэх мэт. Төгс барилга үнэхээр ховор. Гэхдээ барьчихсан. Тэгэхээр яах ёстой вэ гэдэг дээр холыг харсан бодлоготой байх ёстой. Муу л бол хойд захын хар овоохой гэгчээр хандах эзэнгүй СӨХ дээрээ бөөн асуудал ярьдаг, ямар ч шийдэлгүй газрууд хаа сайгүй бий.
Шийдэлгүйн дээр арчилгаа, үйлчилгээ хариуцдаг СӨХ нь санхүүгийн хувьд хэр ил тод вэ гэдэг бас нэг асуудал байна. Олигтой арчлалт, үйлчилгээгүй хэр нээ мөнгө идсэн уусан гэдэг хэрүүлтэй орон сууц хаа сайгүй байгаа. Гэхдээ эцсийн бүлэгт ийм байдалд хүрч байгаа шалтгааныг л эргэн харж, үндсээр нь өөрчлөхгүй бол энэ маргаан, бухимдал хэзээ ч тасрахгүй.
Уншигч та СӨХ-ийн хуулийг сонирхоод хараарай. Ямар нэгэн хөтөлбөр, сургалтад хамрагдсан, бэлтгэгдсэн хүн энэ үйл ажиллагааг хариуцна гэсэн нэг ч үг, өгүүлбэр байхгүй. Тэгэхээр гэртээ сууж байгаа өвөө, эмээ нар таны хөрөнгийн үнэ цэнийг хадгалж хамгаалах гээд явж байх нь аргагүй байгаа биз.
ШУТИС-иас авсан мэдээллээр хамгийн сүүлд Монгол Улс 1981 онд хойш барилгын ашиглалт хариуцсан инженерүүд бэлдсэн. Түүнээс хойш голдуу бүтээн байгуулалтын инженерүүд бэлтгэгдээд, ашиглалт тал дээр мэргэжилтнүүд бэлдэх бодлого суларсан. Үүний сөрөг үр дагаврыг өнөөгийн барилга байгууламжийн чанар, арчилгаа, хотхон, хорооллын дундах цэвэрлэгээ, үйлчилгээ зэргээс харж болно.
МҮХХУА-ийн хувьд ШУТИС-ийн Барилга, архитектурын сургуультай хамтарч ашиглалтын инженерүүд бэлдэх зорилгоор “Property management 1.0” нэртэй, монгол хэл дээрх анхан шатны хөтөлбөрийг гаргасан. Энэ хөтөлбөрийн хүрээнд нэлээн олон менежментийн компанийг сургаж, хөгжүүлсэн. СӨХ-үүд ч энэ хөтөлбөрт хамрагдах боломжтой. Мөн бид практик ур чадвар сайтай, менежментийн сайн үйлчилгээ үзүүлдэг компаниудын удирдлага, мэргэжилтнүүдийг хөтөлбөртөө урьж оролцуулдаг. Өөрөөр хэлбэл, онол ба практик, олон улсын стандарт гурвыг хослуулж чадсан нь манай хөтөлбөрийн нэг чухал онцлог юм.
Үл хөдлөхийн салбар зуучлал талдаа нэлээн ахицтай яваа, хөгжлийнхөө чигийг ерөнхийдөө олчихсон. Борлуулалт, зуучлалын хүмүүс ядаж л улсын эрх олгох сургалтад хамрагдаж байна. Шалгалтаа давж байж ажил мэргэжлээ эрхэлж байна. Одоо манай дээр америк багш энэ чиглэлээр хичээл орж байна. Манай хөтөлбөрүүдийг зөвхөн хэдэн монгол сууж байгаад зохиогоод байдаггүй. Яг л олон улсын жишгийг харж боловсруулсан. Манайх олон улсад үл хөдлөхийн ашиглалт болон зуучлалынхныг сургаж байгаа бүх мэргэжлийн зэргийг судлаад, тэр дагуу монголчуудаа сургаад явж байгаа.
Сүүлийн гурван жил би эрх олгох хөтөлбөр дээр хүмүүсийг бэлдэж байна. Энэ хугацаанд 1000 гаруй хүн сургасан. Үл хөдлөх зуучлалын 300 гаруй компани тусгай зөвшөөрөлтэй болчихсон байна. Тэгэхээр зуучлалын салбар харьцангуй богино хугацаанд маш сайн хөгжсөн.
Зуучлалын хөтөлбөр маань олон улсын түвшинд хүрээд, сурсан хүмүүс маань солилцооны хөтөлбөрөөр Америкт олон улсын мэргэжилтнүүдтэй мөр зэрэгцэн ажиллаж, туршлага хуримтлуулж байна. Зуучлалын тал дээр манай реалторууд харьцангуй сайн байгаа ч хууль эрхзүйн шинэчлэл, сайжруулалт хэрэгтэй байгаа. Гэхдээ үл хөдлөхийн салбарт ажиллаж байгаа олон компанийн бизнесээ хөгжүүлж буй туршлага, үлгэр дууриалал нь зуучлалын чиглэл хурдацтай хөгжихөд, бусад чиглэлд стандартууд бий болоход эергээр нөлөөлж байгаа гэдгийг хэлэх хэрэгтэй.
Үл хөдлөхийн зуучлалын компаниудын удирдлагуудыг агентуудаас тусад нь өөр аргачлал, агуулгаар сургах шаардлага гарсан учраас гурван жилийн өмнө СЭЗИС-тай хамтраад брокеруудад зориулсан 24 цагийн сургалтын хөтөлбөрийг манлайллын практик хөтөлбөр, гарын авлагын хамт боловсруулсан. Хөтөлбөр дээрх сургалтуудыг СЭЗИС-ийн багш нар үл хөдлөхийн хамгийн олон зэрэгтэй хүмүүстэй явуулсан нь маш үр өгөөжтэй байсан. Ингэснээр үл хөдлөхийн салбарын удирдлагууд хамрагдах хөтөлбөртэй, монгол хэл дээр унших ном, гарын авлагатай болсон. Агент нь ч гэсэн гарын авлагатай, хөгжлийн хөтөлбөртэй болсон.
Харин одоо ашиглалтынхыг “зөв хэлбэр”-т нь оруулах зайлшгүй шаардлагатай. Энэ чиглэлийн маш оновчтой хөтөлбөрийн суурийг тавьчихсан. Одоо сайжруулалт, мэргэшүүлэх хэсэг дээр нь голлон анхаарч байна. Тухайлбал, оффисын барилга, сургууль цэцэрлэгт цэвэрлэгээ, үйлчилгээг ямар байдлаар хэр давтамжтай хийх ёстой юм, нэг үйлчлэгч хэдэн метр квадратыг цэвэрлэх ёстой юм гэх мэт цэвэрлэгээ, үйлчилгээний стандарт ямар байх ёстойг нарийвчлан боловсруулж байгаа. Зарим газар 11 давхар барилгыг нэг үйлчлэгчид хариуцуулж зүтгүүлээд байна шүү дээ. Барилгын эзэд хэмнэнэ, амарчилна, хялбарчилна гэхэд арай хэтэрхий байгаа тал бий. Тэр бол хөрөнгөдөө хайргүй эзэн болж таарч байгаа юм.
Бид барилгын инженерээр дөрвөн жил сурахдаа барилгын ашиглалтын инженерээр нарийвчлан сурч, хос дипломтой төгсөж болох боломжийг сургалтынх нь тогтолцоонд суулгах өгөхөөр зорьж байна. Мөн суурь хөтөлбөрөө гаргасны дараа Улаанбаатарын том СӨХ-үүд, менежментээр ажилладаг компаниуд суралцъя, хамрагдъя хэмээн холбогдож байна. Монголын хамаг л чанартай барилгыг нийлүүлж байгаа чухал компаниуд хүртэл 20 гаруй жил сургалтад суугаагүй гэж хэлж байна шүү дээ. Энэ бол харамсалтай. Одоо бид ямар ч гэсэн суурийг нь бэлдчихээд байна.
Олон төсөл хэрэгжүүлэгч “Ер нь ашигтай юм биш үү” гэсэн байдлаар ажлаа эхэлчихдэг, зөвлөгөө авахгүйгээр өөрийн санааг төсөл болгоод явчихдаг нь стандартгүй байгаагийн шинж.
Одоо гол асуудал нь зуучлал, ашиглалт, үйлчилгээ нь бодлого, эрх зүйн орчны хувьд баталгаатай биш. Тиймээс үл хөдлөх зуучлал, ашиглалтын үйл ажиллагааг стандартын дагуу, мэргэжлийн хүмүүс ингэж явуулна гэх байдлаар хуульчлаад өгчихвөл нийт салбарын хөгжилд том ахиц гарна.
Хэдхэн жилийн өмнө Монгол Улсад үл хөдлөхийн салбар бакалаврын ч, магистрын ч хөтөлбөргүй байсан бол бидний эхлүүлсэн хөтөлбөр өнөөдөр СЭЗИС, манай академи хоёрын хамтарсан магистрын хөтөлбөр болж өргөжөөд байна. Энэ бол салбарт хийгдсэн хамгийн бахархалтай ажил гэж бодож байна. Хамгийн анхны элсэлт маань дүүрэн хүнтэйгээр өнгөрсөн есдүгээр сарын 28-ны өдөр хичээл нь эхэлсэн.
Магистрын хөтөлбөрт төрөл бүрийн хүмүүс хамрагдаж байна. Олон жил салбартаа ажиллаж байгаа захирал, удирдлагууд цөөнгүй байна. Агентаар карьераа эхэлж өөрийн брокерын компани байгуулсан залуучууд ч бий.
Нийтлэг нэг зүйл гэвэл бодлого нь тодорхойгүй, шинэ, мэргэжлийн боловсролгүй салбарт ажиллах нь тэдний хувьд том сорилт байсан нь харагдаж байна. Академик судалгаанд түшиглэсэн оновчтой хөтөлбөр байгаагүйгээс бизнесээ айдастай авч явж байсан олон хүн байна. Дээр нь нийгмийн хандлага нь бэлэн биш. Брокеруудыг “ченж” гэж цоллоод урмыг нь бөхөөнө. Харин мэргэжлийн хөтөлбөрүүдтэй болсноор тэдний салбартаа итгэх итгэл бэхжиж, удирдлага, үйл ажиллагаа нь ч илүү мэргэжлийн болж байгаа юм.
Мөн ирээдүйд байхаас аргагүй, хөгжихөөс аргагүй салбар учраас их сургууль, эрдэмтэн багш нарт ач холбогдлыг нь ойлгуулах чухал байсан. Учир нь боловсролын салбар ч гэсэн хандлагаа өөрчлөх хэрэгтэй. Энэ залуусын хийгээд байгаа зүйлийг судалгаатай, зөв залуурдаад өгвөл Монгол Улсын эдийн засгийн маш том хөдөлгүүр үл хөдлөхийн салбарт бий болох нь ээ гэдгийг бид байнга ярьсаар байгаа.
Саяхан АНУ-д төвтэй, дэлхийн 150 улс нэгдсэн Үндэсний реалторуудын холбооноос Монголын үл хөдлөхийн салбарт жинхэнэ ур чадвартай мэргэжилтнүүдийг бэлтгэх бааз суурийг бүрдүүлж чадлаа хэмээн биднийг Ёс зүйн шагнал олгосон. Уг шагналыг Азиас анх Япон авч байсан бол дараагийн шагналыг бид авлаа. Үл хөдлөхийн салбар нь дэлхийн том хотууд шиг хөгжчихсөн гэдэг утгаараа биш, харин хөгжихийн төлөөх хүчин чармайлтыг маань үнэлсэн хэрэг.
Үл хөдлөх зуучлалын компаниуд нь хэлбэрийн хувьд франчайз болон франчайз бус гэж хуваагддаг. Монголд одоогоор RE/MAX, “Keller Williams”, “Century21” гэсэн франчайз компаниуд болон бусад франчайз бус компаниуд ажиллаж байна. Үл хөдлөх зуучлалынхан бүгдээрээ нийлээд “Дээвэр” гэдэг нэгдсэн холбоотой болсон, сургалтыг нь манайх хариуцаад явж байна.
Дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгийн холбоонд 150 улс нэгдсэн байдаг бол Монгол хүн ам цөөтэй учраас нэг л холбоо байхад хангалттай. Монголын холбоо цэвэр сургалт хөгжлийн зорилготой. Мөн гишүүнчлэлийнхээ хүрээнд реалторын ёс зүйн стандартыг барьж ажиллуулдаг. Өөрөөр хэлбэл салбарт үлгэр дууриалал болж, бусдыгаа дагуулж хөгжүүлж байгаа гэсэн үг.
Реалторуудаас асуухаар дөлөөд хариулдаггүй нэг зүйл байдаг юм. Барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн салбар мөнгө угаах нэг талбар болчхов уу гэдэг хардалт байдаг шүү дээ. Энэ тал дээр та хэр мэдээлэлтэй байдаг вэ?
Борлуулалтын үйл явц дундаас мэдээлэл олж болох юм. Гэхдээ СЗХ энэ тал дээр харьцангуй сайн хяналт тавьдгаас гадна реалторууд ч мэдээлэх үүрэгтэй болсон.
Анзаараад байхад барилгын салбарт хөрөнгө оруулах нь хэнд ч нээлттэй. Хамгийн их мөнгө эргэлддэг уул уурхайн салбарынхан ч үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт хөрөнгө оруулж байна. Хүнс үйлдвэрлэлийн салбарынхан ч үл хөдлөх рүү орох тохиолдол бий. Бүхий л салбарынхан “би чадна” гээд барилга руу ордог. Салбарт үүссэн замбараагүй байдалд энэ нь нөлөөлсөн. Уг нь системээрээ эрүүл явъя аа гэвэл хөрөнгө оруулагчид, эзэд ёс зүйтэй байх ёстой. Ард нь ямар ч сэжигтэй гүйлгээ, эрх мэдэл, албан тушаалтан байсан хяналт, шалгалт, хариуцлагатай мэргэжлийн байдлыг нэгд тавьж чадвал эдгээр асуудал шийдэгдэнэ.
Барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт хөл тавихдаа л мэргэжлийн багтай хамт стандарттай, ёс зүйтэй орж ирмээр байна. Салбарын яаман дээр бас их зүйл болж байна. Зөвшөөрөл олгох шатан дээр ямар эх үүсвэрээр, ямар барилгыг хэн, хаана барих гэж байна гэдгийг хянаж байх ёстой. Стандарт зөрчих төслийг шууд хорих хэрэгтэй. Санхүүжилт нь “цэвэр мөнгө” үү үгүй юу гэдэг санхүүгийн шинжилгээг ч эрх бүхий байгууллагууд шударга хийх хэрэгтэй.
Нөгөөтээгүүр “цэвэр мөнгө”-өөр үл хөдлөх хөрөнгийг санхүүжүүлж босгохын тулд санхүүгийн байгууллагуудыг үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудын талаарх зөв мэдлэгээр хангах шаардлагатай. Аль аль талдаа мэргэжлийн, ёс зүйтэй ажиллаж буй хүн цөөнгүй. Гол нь тус тусдаа би чадна гээд л явахын оронд хамтран ажиллаж, оролцогч талууд нэгдмэл ойлголттой болох хэрэгцээ бий.
Мөн санхүүгийн байгууллагууд тогтвортой хөгжил, ногоон санхүүжилтээр мэргэшсэн мэргэжилтэн бэлтгэх ёстой. Бид банк санхүүгийн мэргэжилтнүүдэд зориулсан ногоон санхүүжилт, түүнийг ямар байдлаар хэрхэн олгох тухай агуулгыг хөтөлбөртөө тусгасан. Төрийн байгууллагууд ч ногоон санхүүжилт, ногоон барилгыг нэмэгдүүлэхэд ээлтэй бодлого явуулах ёстой. Ингэж байж эцсийн бүтээгдэхүүн болох ногоон барилгын тоо өснө. Мөн үүнийг ногоон реалторууд худалдан авагчдад нүүр бардам, итгэл төгс санал болгох бололцоо бүрдэнэ.
Ингэж байж бусдын насаараа цуглуулсан хэдэн зуун сая төгрөгт чанартай, стандарттай байр орон сууц, оффис санал болгох, борлуулж буй үл хөдлөхийнхөө давуу, сул талыг хэлж өгөх, зөв сонголт хийхэд нь чиглүүлэх чадамжтай болно.
Тиймээс бид одоо ногоон реалторуудыг бэлтгэх тал дээр бүх анхаарлаа хандуулаад явж байна. Бидний бэлтгэсэн ногоон реалторууд хамгийн найдвартай түншүүдтэй хамтран ажиллаж, худалдан авагчдад хамгийн чанартай, ирээдүйд үнэ цэнтэй байх үл хөдлөхийг санал болгоно. Мөн стандарт, дүрэм журмаа сахиулдаг хамгийн ёс зүйтэй ногоон бизнес эрхлэгчдийг бид зах зээлд таниулж бизнесийг нь дэмжиж чадна. Ингэж байж үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд ёс зүйтэй манлайлал хүрээгээ тэлнэ.
Дэлхий нийтийн чиг хандлагаас суралцаж, “ногоон” гэдэг ойлголтыг илүү сайн ойлгож мэдэхийн тулд барилгад хөрөнгө оруулагч, барилгын материал нийлүүлэгч, барилгын гүйцэтгэгч, реалтор гээд хэн бүхэн манай хөтөлбөрт хамрагдах боломжтой.
Ер нь ямар ч салбарын ямар ч мэргэжилтэн тогтвортой ногоон хөгжлийн чиглэлээр мэргэших боломжтой. Бидний ногоон хөгжлийг дэмжих санаачилгад СЭЗИС-ээс гадна МУИС ч нэгдэж байгаа. Томоохон банк санхүүгийн байгууллагуудын төлөөлөл ч нэгдсэн. Магадгүй Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын яам, бодлогын газрууд хамтарч ажиллах байх.
Товчхондоо бүх түвшиндээ нэг зүг рүү харж, ногоон өсөлтийн үнэ цэнийг ойлгож байж, эдийн засгийн гол хөдөлгүүрүүдийн нэг болсон үл хөдлөх хөрөнгийн салбар ногоорч чадна.
Зарим агент, реалтор хэчнээн судалсан ч борлуулах гэж байгаа зүйлийнхээ түүхийг бүрэн мэдэж чадалгүй шүүхийн хаалга татаад явдаг тухайгаа ярьдаг. Энэ байдлаас яаж сэргийлэх ёстой вэ?
Тухайн төсөл хамтарч ажиллая гээд хандахад л шаардлагаа тавих ёстой гэсэн үг. Гэтэл ямар шаардлагыг хэрхэн тавих талаар мэдээлэлгүй, холбогдох сургалтад хамрагдаагүй байдлаар ажилладаг тохиолдлууд байсан. Харин өнөөдөр эрх авсан нөхцөлд зуучлалын үйл ажиллагаа явуулдаг болсноор энэ байдал цэгцэрч байгаа.
Реалторууд хамтран ажиллахдаа энэ газар мөнгөтэй болохоор аюулгүй байх гэж үзээд хамтарчих гээд байдаг тал бий. Гэвч мөнгөтэй газрууд ч аюултай зүйл хийж байна шүү дээ. Тэгэхээр хөтөлбөрт хамрагдсан хүмүүсийнхээ сургалтын төлбөрийн тодорхой хувиар судалгаа хийж, дата цуглуулахдаа зарцуулж, эргээд тэр цуглуулсан датагаа салбарын реалторууддаа нээлттэй ашиглуулах байдлаар үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт хэн нь хэн бэ гэдгийг таних боломж бүрдэж, салбар цэвэршинэ.
Манай салбарт судалгаа, дата үнэхээр хангалтгүй. Хэрэв та үл хөдлөхийн салбарын судалгааг хайгаад үзвэл борлуулалтын тайлангуудыг л олж харна. Үнэндээ худалдан авагч борлуулалтыг чухалчлахгүй шүү дээ. Харин орон сууц худалдаж авахад ипотекийн зээл гарч байна уу, банк дээр очоод ямар процесстой тулах юм бэ гэх мэт мэдээллийг цогцоор нь авмаар байна гэдэг. Тэгэхээр тухайн үл хөдлөх хөрөнгө үнэхээр эрсдэлгүй цэвэр, танд оновчтой сонголт болно, ийм нөхцөлөөр худалдаж авах боломж байна гэдгийг цогцоор нь зөвлөж чаддаг байх ёстой.
Агент, брокерууд яаж баригдсан нь тодорхойгүй, ямар концепцоор хэрэгжсэн нь мэдэгдэхгүй төсөл дээр очоод л борлуулалт хийх гээд махаа идээд байдаг. Үүнээс татгалзаж чаддаг байх хэрэгтэй байх нь ээ?
Тийм. Би танай төсөл дээр ажиллахгүй гэдгээ шууд хэлдэг байх хэрэгтэй. Ер нь хэлж сурах ёстой. Стандартгүй, ёс зүйгүй, салбарын нэр гутаасан хүмүүс хамтрах хүнгүй болох ёстой. Ингэж байж салбар илүү шударга, зөв зарчмаар хөгжинө. Үүний тулд борлуулагчид эрх олгох сургалтад хамрагдаад, үндсэн зарчмаа ойлгоод, ядаж л хүнд борлуулах гэж буй үл хөдлөхийнхөө давуу, сул талыг бодитоор хэлэх ёстой гэдгээ ухамсарлаад ажлаа нүүр бардам хийх хэрэгтэй. Үйлчлүүлэгчид ямар боломж, нөөц, хүсэл эсвэл хэрэгцээ байгаа гэдгийг ялгаж чаддаг болох шаардлагатай. Ингэж байж компани нь өрсөлдөх чадвартайгаар зах зээлд оршин тогтноно.
Одоо бол зарим байгууллага борлуулалтын алба байгуулчхаад л “би чадна”-чуудаар ажлаа хийлгэх гээд муйхарлаад байна. Гаднын зах зээл дээр борлуулалтын үе шат болон борлуулалтын дараа девелоперууд ч, реалторууд ч, өмчийн эзэд ч эргэх холбоотой байж, хариуцлага хүлээдэг. Мөн нэгэнт өмчлөгчтэй болсон үл хөдлөх хөрөнгө дээр урт хугацаандаа түүний ашиглалтыг нь хариуцдаг мэргэжлийн баг маш нарийн стандарттайгаар ажиллаж, үнэ цэнийг нь хамгаалж байдаг.
Гэтэл манайд хүний эрхийн наад захын мэдрэмжгүй, тодорхой стандартгүй, тогтвортой хөгжлийн талаар мэдлэггүй, бараг хийх ажилгүй шахуу хэсэг бүлэг хүмүүс хүний насаараа хуримтлуулж байж олж авсан өмч хөрөнгийг хариуцаж аваад, арчилгаа тордлогоо хийгээд яваад байдаг.
Өөрийн гэсэн үл хөдлөх хөрөнгөтэй болно гэдэг амьдралын маш чухал шийдвэрүүдийн нэг. Хүн амьдралдаа дунджаар 2-3 удаа л орон байр худалдаж авдаг. Ийм амин чухал шийдвэр дээр мэргэжлийн өндөр түвшинд бэлтгэгдсэн хүмүүс зөвлөгөө өгөх ёстой. Нэгэнт гаргасан шийдвэр, авсан эд хөрөнгийг нь мөн мэргэжлийн баг арчилж торддог, үнэ цэнийг нь хамгаалдаг байх ёстой. Реалторууд ч мөн ёс зүйтэй ажиллах ёстой. Мөнгөтэй хүнд нэг өөрөөр үйлчлээд, мөнгөө хүргэж ядаж байгаа нэгэнд өөр байдлаар үйлчилнэ гэдэг байж боломгүй зүйл. Тийм хандлагатай бол реалтор гэж өөрийгөө нэрлэхэд зохимжгүй, энэ салбарт тэнцэхгүй гэсэн үг.
