“Мэско” ХХК Бизнес хөгжил, зөвлөх үйлчилгээний албаны ерөнхий менежер, хот төлөвлөлтийн архитектор Т.Эрдэнэбаттай ярилцлаа.
“Мэско” ХХК нь 2010 онд үүсгэн байгуулагдсан эхний жилүүддээ үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын үйлчилгээ үзүүлэхэд түлхүү анхаарсан бол 2014 оноос барилгын компаниудад менежментийн үйлчилгээ үзүүлж, томоохон төслийн борлуулалтыг хариуцан одоог хүртэл салбартаа тэргүүлэн ажилласаар байна. Төслийн борлуулалтыг хийхдээ СӨХ-ийн үйлчилгээ буюу проперти менежмент, ашиглалтын үйлчилгээг давхар хариуцах шинэлэг үйлчилгээг барилгын салбарт нэвтрүүлсэн туршлагатай. Мөн Монгол улсад анхны ҮХХ-ийн борлуулалтын сургалтууд зохион байгуулж, 2018 оноос эхлэн сургалт, хөгжлийн чиглэлээр санаачилгатай ажиллаж Санхүүгийн зохицуулах хороотой хамтран үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын сургалтын хөтөлбөрийг боловсруулсан нь өдгөө сургалтын гол хөтөлбөрөөр ашиглагдаж байна. Түүнчлэн “Мэско” компани барилгын төслүүдэд маркетинг, менежмент, ирээдүйн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхэд чиглэсэн хотхоны ерөнхий төлөвлөлт болон хэсэгчилсэн төлөвлөлтийн концепц боловсруулах зөвлөх үйлчилгээний цогц үйлчилгээ үзүүлдэг арвин туршлагатай байгууллага юм.
-Таныг хот төлөвлөлтийн шилдэг боловсон хүчний нэг гэж “Мэско” компаниас тодорхойлсон. Өөрийн туршлагаа танилцуулахгүй юу?
-Баярлалаа. Би хот төлөвлөлтийн чиглэлээр суралцах, туршлага судлахад багагүй хугацаа зарцуулсан байна. БНХАУ-ын Өвөр Монголын аж үйлдвэрийн их сургуульд хот төлөвлөлтийн архитектор мэргэжлээр бакалавр, Нанжин хотын Зүүн өмнөдийн их сургуульд (Southeast university) хот төлөвлөлтийн инженер мэргэжлээр магистрын зэрэг хамгаалж, одоо тухайн сургуульдаа докторантурт сурч байгаа. Мөн Хятадын Нанжин, Шанхай хотуудын бизнес паркуудын (advanced business park) томоохон төслүүдэд ажилласан туршлагатай. Нанжин хотод бага өртөгтэй орон сууцны төслүүд (affordable housing) буюу Монголын гэр хорооллын дахин төлөвлөлттэй төстэй төсөл дээр ажиллаж байсан. Энэ туршлагадаа тулгуурлан Улаанбаатар хотын Амгалангийн гэр хорооллын дахин төлөвлөлтийн төсөлд ажилласан. Мөн Улаанбаатар хотын зураг төслийн институтэд ажилласан гээд багагүй туршлага хуримтлуулжээ. Одоо үл хөдлөх хөрөнгийн менежментийн “Мэско” компанийн Бизнес хөгжил, зөвлөх үйлчилгээний албаны ерөнхий менежерээр барилгын төсөл хэрэгжүүлэгчдэд чиглэсэн судалгаа хийх, зөвлөх үйлчилгээ үзүүлэн ажиллаж байна.
-Хот төлөвлөлтийн мэргэжилтний хувьд Та Улаанбаатар хотын төлөвлөлтийг хэрхэн дүгнэдэг вэ?
-Улаанбаатар хот бол залуу хот. Дөнгөж 1954 онд шинжлэх ухааны үндэслэлтэй төлөвлөлтөө хийсэн. Түүнээс хойш 2002 он хүртэл нийт таван удаагийн тодотгол хийгдсэн байдаг. 2013, 2019 онуудад бид өөрсдөө ерөнхий төлөвлөгөөгөө гардаж хийсэн байдаг. Уг нь чамгүй олон удаа төлөвлөлтөө шинэчилсэн байгаа юм. Гэвч эдгээр бодлогын баримт бичгүүдээ олон нийтэд танилцуулах тал дээр анхааралгүй яам, агентлагийн архивд хав дарчихсан. Зүй нь бид хийсэн төлөвлөлтөө төрийн болон бизнесийн байгууллага, иргэддээ танилцуулж бүгд ерөнхий төлөвлөлтийнхөө дагуу олон нийтийн оролцоотойгоор ажиллах хэрэгтэй байгаа юм. Мэдээлэл дутмаг, дагаж мөрдөх эрх зүйн орчин тодорхойгүй явж ирсний улмаас өнөөдрийн Улаанбаатарын замбараагүй төлөвлөлт бий болсон гэж манай салбарын мэргэжилтнүүд дуу нэгтэйгээр хэлэх байх.
Ер нь хот гэдэг хүний бие организм шиг амьд зүйл. Хүнд судас байдаг шиг хот төлөвлөлтийн судас нь зам байдаг. Зам чөлөөтэй урсдаг байх ёстой.
Гудамж замын сүлжээ нь газрын харилцааг хооронд нь уяж өгдөг гол артери. Үндсэндээ хот гэдэг том системийн цусны эргэлт нь зөв цэгцтэй урсаж байж хот эрүүлээр хөгжих боломжтой. Харин өнөөдөр замын системээс үүдсэн бэрхшээлийг бид бүгд л даван туулж байна шүү дээ.
-Нийслэлийн гол асуудал нь замбараагүй газар олголт гэж ойлгож ирсэн. Өөр шалтгаан бас байжээ?
-Мэдээж газар чухал үүрэгтэй. Хот төлөвлөлт, үл хөдлөх хөрөнгө нь газраар холбогддог. Газар өөрөө үл хөдлөх хөрөнгө, гэхдээ идэвхгүй. Газрын доорх баялгийг ашиглах, газар дээрх хөрөнгийг бүтээсэн цагт газар идэвхтэй бөгөөд үнэ цэнтэй болно. Газрын үнэлэмжийг тогтоохдоо бид бүсчлэлийн төлөвлөлтөө зөв хийх хэрэгтэй байгаа юм. Аль бүсэд нь бизнесийн төвүүд, аль бүсэд нь үйлдвэрүүд, хаана нь нийтийн эзэмшил, ногоон байгууламжууд байх вэ гэдгээ тодорхой зааж, түүнийгээ системээр нь төлөвлөж байж газрын зөв менежменттэй болно.
Яг одоо бол Улаанбаатар хотын төлөвлөлт эвдэрснийг бид хүлээн зөвшөөрөхөөс өөр гарцгүй байдалтай байна. Цаг зарж хийсэн ерөнхий төлөвлөлтөө хэрэгжүүлээгүй явснаа хүлээн зөвшөөрөөд цаашид ямар арга хэмжээ авч зөв явах вэ гэдэг дээрээ анхаарах хэрэгтэй. Юуны түрүүнд түгжрэлийг бууруулахын тулд нийтийн тээврийг хөгжүүлж, замын системийг сайжруулах төлөвлөлт хийж, бага багаар засах алхам хийх хэрэгтэй байна. Хотоо макро төвшинд харж бүсчлэлийн ерөнхий төлөвлөгөөгөө гаргаад системтэйгээр газраа төлөвлөж ажиллах нь чухал.
-Улаанбаатар хотод шинээр олон хотхон, хорооллууд баригдаж байна. Шинэ төслүүдэд Та ямар зөвлөгөө өгөх вэ?
-Хамгийн их анзаарагддаг зүйл нь төслүүд үнэтэй авсан газрынхаа өртгийг нөхөх, тухайн үеийн ашиг олохдоо л анхаараад байна. Гэтэл тухайн газар дээр барилга барьчхаад яаж үнэ цэнийг нь алдагдуулахгүйгээр олон жил ашиглах вэ гэдэг нь хамгийн чухал асуудал. Барилгын эзэд байршил, хүртээмж, чанар гэх тулганы гурван чулууг анхаарах ёстой. Мэдээж бүх зүйлд байршил чухал. Байршлыг зөвхөн хотын төв цэг гэж ойлгож болохгүй. Хаана нийгмийн дэд бүтцийн хөрөнгө оруулалт хийнэ тэр газрын байршлын үнэлгээ өсдөг. Сургууль, цэцэрлэг, худалдаа үйлчилгээ, ногоон байгууламж, газар дээрх болон доорх дэд бүтцийн сүлжээ бүрэн төвлөрсөн газар сайн байршилтай гэсэн үг. Ийм газарт төсөл хэрэгжүүлбэл үнэлгээгээ алдахгүй. Мөн тухайн байршилд амьдарч байгаа хүнд бүх зүйл хүртээмжтэй байх ёстой. Өнөөх байршлын давуу талаар олгогдсон нийгмийн байгууламжууд нь тухайн иргэнд хүртээмжтэй байна гэсэн үг. Гэрээсээ гараад алхах зайд өөрт хэрэгтэй нийгэм, соёлын үйлчилгээг авч чадах ёстой.
Дараагийн асуудал нь чанар. Барилгын чанараас гадна амьдралын чанар, эрүүл мэндийн чанар багтана. Барилгын төсөл хэрэгжүүлэгчид анхааралгүй орхигдуулдаг бас нэг зүйл нь барилгад нөлөөлөх хүчин зүйлс, нөлөөллийн орон зайг тооцдоггүй. Тухайн газарт 16 давхар барилга барьснаар төв замд ямар ачаалал өгөх вэ, дэд бүтэц хүрэлцэх үү гэдгийг тооцолгүйгээр хөрөнгө зараад барилгаа барьчихдаг. Ингэснээр замын түгжрэл, ногоон байгууламж, нийгмийн хүртээмжийн хүрэлцээгүй байдал үүсдэг. Хамгийн гол нь байр худалдаж авсан хүмүүсийн сэтгэл ханамж дундуур үлддэг. Улмаар барилгын ирээдүйн үнэ цэн буурна. Хотын төвийн зарим барилгууд яг замын хажууд баригдсан. Ногоон байгууламж, авто зогсоол, нийтийн эзэмшлийн талбай, аюулгүй тав тухтай орчин байхгүй. Үүний оронд үндсэн дэд бүтэц нь шийдэгдсэн хангалттай талбайтай байрлалд ногоон байгууламж, нийгмийн дэд бүтцийн хүртээмжийг тооцоолж ирээдүйд үнэ цэн нь алдагдахгүй бүтээн байгуулалтыг хийх боломжтой. “Мэско” үүнийг л зөвлөж ажилладаг. Манай компани үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарт олон ажил санаачлан хэрэгжүүлж ирсэн чадварлаг хамт олонтой.
-Төслийн ирээдүйн үнэ цэн нэмэгдүүлэхэд чиглэсэн зөвлөх үйлчилгээ авснаар тухайн төсөлд өөр ямар боломжууд бий болох вэ?
-Тухайн төсөлд зөвлөх үйлчилгээ үзүүлэхийн тулд мэргэжлийн багийн том судалгааны ажил өрнөдөг. Судалгаа болгон ардаа дататай, шинжлэх ухааны үндэслэлтэй. Тухайн төсөлд шинжлэх ухааны үндэслэлтэй ямар нэгэн судалгаа хийгдээд дүгнэлт дээр суурилсан төлөвлөлт хийгдэх юм бол тэр төсөл үнэ цэнээ алдах эрсдэлийг 50-60 хувь бууруулах бүрэн боломжтой. Дээр нь проперти менежмент чухал нөлөөтэй. Гаднын томоохон төслүүдэд үл хөдлөх хөрөнгийн менежмент гэж зүйл байдаг. Манайх л СӨХ гэж хэвшчихсэн болохоос тусдаа ухагдахуун. Тухайн барилгын төслийн үнэлгээг алдагдуулахгүй байнга арчлаад явж байдаг зүйл.
Тухайн төсөлд шинжлэх ухааны үндэслэлтэй ямар нэгэн судалгаа хийгдээд дүгнэлт дээр суурилсан төлөвлөлт хийгдэх юм бол тэр төсөл үнэ цэнээ алдах эрсдэлийг 50-60 хувь бууруулах бүрэн боломжтой.
Төсөл хэрэгжүүлэгчид мэргэжлийн багаас зөвлөх үйлчилгээ авснаар барилгын компанийн бүтээн байгуулалт хийгдээд дуусахад борлуулалт хамт дуусна, яаж бэ гэхээр ТЭЗҮ хийгдэх үед зах зээлийн судалгаа буюу хэрэглэгч нь хэн юм? Зах зээлд хэрхэн нэвтрүүлэх, Хүний нөөцийн бодлого, маркетинг борлуулалтын стратеги зэрэг төлөвлөлтүүд хийгдсэн байх ёстой. Энэ бол энгийн төслийн менежмент гэвч барилгын салбарынхан маань барилга бүтээн байгуулалт хийхийг зөвхөн 4 ханатай байшин барихаар төсөөлөөд байна. Feasibility study буюу амьдрах чанарыг тодорхойлсон шинэлэг хайгуул хийх ёстой. Мөн та газар дээрээ бүхэлд нь орон сууц барих гэж төлөвлөсөн гэж бодъё. Судалгаа хийж зөв төлөвлөлт хийснээр бүхэлд нь барих барилгынхаа оронд нь газрынхаа тодорхой хэсэгт нь барилгаа бариад, нөгөө хэсэгт нь хүний хэрэгцээг хангасан худалдаа үйлчилгээ, авто зогсоол, ногоон байгууламж, бусад нөлөөллийн орон зайн ачааллыг тооцсон хүн төвтэй төсөл хэрэгжүүлбэл илүү орлого олох боломжтой. Үр дүнд нь төслийн ирээдүйн үнэлгээ өснө, худалдан авагчдын сэтгэл ханамж нэмэгдэнэ. Энэ бүхнийг манай хамт олон цогцоор нь зөвлөдөг.
-Барилгын төсөл хэрэгжүүлэгчдийн хувьд зайлшгүй судалгаа хийлгэж, зөвлөгөө авах ёстой гэдэг ойлголт хэр төлөвшиж байгаа вэ?
-Энд онцлоход консалтинг бол зардал биш, харин ч орлого. Өмнө нь ямар ч судалгаагүйгээр төсөл эхлүүлдэг байсан бол одоо харьцангуй судалгаатай ханддаг болсон. Гэхдээ хүссэн хэмжээнд хүрээгүй. Төсөл хэрэгжүүлэгчид ихэвчлэн маркетинг, менежментийн судалгаа, хэрэглэгчийн зан төлөвийн судалгаа хийлгэдэг. Хэрхэн үл хөдлөх хөрөнгөө борлуулах вэ гэдэг судалгаа хийлгэхээс биш яаж хэрэглэгчдэд сэтгэл ханамж өгөх вэ гэдэг суурь судалгааг анхаардаггүй.
Төслийг зөвхөн инженер, архитекторууд төлөвлөх нь учир дутагдалтай байдаг. Дахин төлөвлөлт хийхэд тухайн байршилд удаан хугацаанд амьдарсан оршин суугчдын төлөөлөл, бизнес эрхлэгч, санхүү, эмч, багш гээд салбар бүрийн төлөөлөл гэх мэт олон талын оролцоотой байж зөв төлөвлөлт хийгдэнэ. Эдийн засагч, инженер, архитекторууд нь бүх тооцооллыг хийж байхад тухайн газарт удаан амьдарсан оршин суугч нь тухайн газарт хэвшил болсон хөдөлгөөний урсгалыг заагаад өгдөг. Жишээ нь төсөл хэрэгжих байршилд асар олон оршин суугч дассан жимээрээ нэвт явж туулдаг байхад тухайн урсгалыг хаагаад барилга төлөвлөх нь учир дутагдалтай. Үүний оронд яг тэр хэвшсэн замын дагууд худалдааны гудамж бүхий нийтийн орон зай гаргах хэрэгтэй. Энэ нь тухайн бүс нутгийн иргэдийн он удаан жилийн дадалд халдахгүйгээр хотхоны бизнесийн урсгалыг дэмжих хөшүүрэг болох сайн талтай. Үүнийг иргэдийн оролцоотой хот төлөвлөлт гээд байгаа юм. Иргэдийн оролцоотой төлөвлөлттэй хамгийн шилдэг хотоор Копенхаген нэрлэгддэг.
-Бидний ярилцлага хот төлөвлөлт болон төсөл хэрэгжүүлэгчийн талаас багагүй хөндлөө. Харин нөгөө талд худалдан авагч, хэрэглэгч бий. Иргэд юу хүсэж байна вэ?
-Манай компанийн хийсэн судалгаагаар иргэд эрүүл аюулгүй орчинд тав тухтай амьдрахыг хүсэж байна. Мэдээж хэрэглэгчдэд тулгарч байгаа бэрхшээлүүд олон. Гэхдээ улирлын чанартай. Өвөл болохоор утааны бэрхшээл, зун хөрсний бохирдол, намар түгжрэл, хавар ногоон байгууламжийн асуудал үүсдэг. Энэ бүхнийг урьдчилан харж төлөвлөх шаардлагатай байгаа юм. Төслийн эзэд болон төсөл хэрэгжүүлэгчид, цаашлаад улс үүнийг бодлогоор дэмждэг байвал асуудлыг бид засаж чадна.
-Барилгын компаниуд ихэвчлэн хэрэглэгчийн зан төлөвийн судалгааг захиалдаг гэсэн. Хэрэглэгчид ямар зан төлөвтэй байна вэ?
-Хэрэглэгч амьдралын чанарт нөлөөлсөн шинэлэг орчин хүсэж байна. Учир нь манай хотхон хорооллууд нийтлэг, ижил хэв маягтай барилга орон сууцууд бий болсоор байна.
-Та иргэд, худалдан авагчдад ямар зөвлөгөө өгөх вэ?
-Манай “Мэско”-ийн залуус үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авахаар сонирхож байгаа иргэдэд эхний ээлжид байршлыг зөвлөдөг. Сургууль, цэцэрлэг, ажилтайгаа ойр байршилд үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах нь зөв. Олон улсын жишиг ч ийм байдаг. Сүүлийн үеийн төслүүдэд заавал сургууль, цэцэрлэг төлөвлөхийг зөвлөж байна. Иргэд ч ийм шаардлага тавьдаг болсон. Зөв төлөвлөлттэй төслөөс үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах нь банканд мөнгөө хадгалуулахаас илүү үр дүнтэй хөрөнгө оруулалт болж чаддаг шүү дээ.
Манай компанийн борлуулж байгаа төслөөс орон сууц сонирхож байгаа хүмүүс биднээс байнга зөвлөгөө авдаг. Төслийн төлөвлөлтийн давуу болон сул талыг асууж мэдээлэл авдаг. Төсөл хэрэгжүүлэгчид ч мөн Улаанбаатар хотын ерөнхий төлөвлөлтөд суурилсан хүн төвтэй хороолол, хотхоныг хэрхэн төлөвлөх вэ гэдэг дээр зөвлөгөө авдаг. Дээр нь барилгын салбар, үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт сургалт үйлчилгээг байнга явуулж мэдлэг олгох, сэдэлжүүлэх ажлыг бид тогтмол зохион байгуулдаг. Үндсэндээ “Мэско” бол үл хөдлөх, барилга орон сууц, зөвлөх үйлчилгээний ЦОГЦ үйлчилгээ үзүүлэгч компани.
Бид иргэдэд чиглэсэн үйлчилгээгээ илүү хүртээмжтэй болгох үүднээс ажил мэргэжлийн онцлогтой байгууллагуудад хүрч ажиллахыг зорьж байна. Тухайлбал, “Оюутолгой”, Хөшгийн хөндийн шинэ нисэх онгоцны буудал зэрэг шалгуур өндөртэй компаниудын ажилчдад зориулсан хөтөлбөр боловсруулсан. “Оюутолгой” дахь 20 мянган ажилтан, шинэ нисэх онгоцны буудлын 600 гаруй ажилтанд үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын зөвлөгөө өгч, сургалт явуулж, амжилттай хэрэгжиж байгаа төслүүдийг санал болгон ажиллаж байна.
Түүнчлэн гадаад дахь монголчууддаа зориулж “Бид Монгол” хөтөлбөр боловсруулан Америкийн Чикаго хотод төлөөллийн газраа нээгээд байна. Хилийн чанадад 200 мянган монголчууд ажиллаж, амьдарч байгаагаас 40 мянга нь Америкт амьдардаг. Үүнээс 15 мянган монгол хүн Чикаго хотод төвлөрсөн. Чикаго нь цагаачид болон гаднын орнуудаас ирж ажиллаж байгаа хүмүүст илүү таатай орчин бүрдүүлсэн учраас олон монголчууд суурьшсан байдаг. Эдгээр монголчууддаа амжилттай хэрэгжиж буй төслүүдийг танилцуулж, Монголдоо орон сууцтай болоход гүүр болж ажиллаж байгаа. “Мэско” 2014 оноос гадаад дахь монголчуудад чиглэсэн ажил зохион байгуулж ирсэн туршлагатай. Тухайлбал, Америк, Япон, Солонгос улсуудад томоохон төслүүдийг танилцуулж, амжилттай борлуулалт хийж байсан.
-Үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын судалгаа, зөвлөгөө болон төсөл хэрэгжүүлэгч, иргэдийн хамтын ажиллагааны талаар танилцуулсанд баярлалаа. Та бүхний туршлагаас үзэхэд үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын цаашдын хөгжлийг хэрхэн харж байна вэ?
Төсөл хэрэгжүүлэгчид барилга зарахаас гадна орчин худалдаж байгаа юм байна гэдгээ ойлгодог болсон. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын цаашдын хөгжил илүү хурдацтай, олон төрлийн шинэлэг бүтээгдэхүүнтэй болон өргөжнө гэдэгт итгэлтэй байна. Энэ үйл явдалд “Мэско” өөрсдийн туршлага мэдлэг дээр үндэслэсэн сайн үйлчилгээг барилгын салбартаа нэвтрүүлж хичээн ажиллах болно. Бидэнд хөгжих асар их нөөц бололцоо байгаа. Хотыг системээр нь төлөвлөөд явах юм бол үл хөдлөхийн зах зээл асар том боломж бас асар том хөгжлийн талбар юм. Зарим хүн нэгэнт алдагдсан төлөвлөлтийг нөхөх боломжгүй гэж магадгүй. Орчин цагт төрийн болон бизнесийн үйлчилгээнүүд цахимжиж, цаг хугацаа, орон зайнаас хамааралгүй үйлчилгээ авах боломжтой болж байна. Ингэснээр төслийн төв рүү чиглэсэн байршлын ач холбогдол суларч байгаа юм. Өөрөөр хэлбэл, иргэдийн хүсээд байгаа эрүүл аюулгүй орчныг дээд зэргээр бүрдүүлсэн нийгэм, соёлын байгууламжуудыг хүртээмжтэйгээр шийдсэн чанартай хотхоныг хаана ч төлөвлөж болно гэсэн үг. Тэгэхээр Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн салбарын ирээдүйн хөгжилд манай баг итгэлтэй байгаа. Нэмж хэлэхэд, борлуулалтын давуу тал ихтэй, өргөн хүрээнд судалгаа хийх туршлагатай, мэргэжлийн хэмжээнд зөвлөх үйлчилгээ үзүүлэх чадамжтай “Мэско”-д төслөө бүрэн даатгах боломжтой гэдгийг сануулъя.